Trotzdem habe ich zwei Punkte mit denen ich mich schwer tue:

1. Die Börse mag durchschnittlich gute Renditen bringen, aber wenn während der ersten Rentenjahre der Markt crashed, hat man ein großes Problem, das einen finanziell teuer zu stehen kommt. Man ist auf das Geld angewiesen und muss es aus dem Portfolio entnehmen, egal wie es gerade läuft.

2. In eurer Rechnung können beide Protagonisten auf ziemlich viel Geld zurückgreifen. Für viele Menschen stellt sich die Situation jedoch so dar, dass die Mieten soviel auffressen, dass nach Abzug der Fixkosten gar keine nennenswerten Summen mehr in Aktien investiert werden können.
Da Wohnen ein Grundbedürfnis darstellt, hat man die Ausgaben hierfür so oder so. Daher mein Fazit: Viele Durchschnittsverdiener fahren mit dem auf sie zugeschnittenenen Eigenheim ( nicht zu groß und teuer) besser als andersrum.

Hej Benedikt,

Ahhh, Du meinst den sagenumwobenen Effekt der „Weginflationierung von Immobilienschulden“. Zunächst muss man hier zwischen erwarteter und unerwarteter Inflation unterscheiden. Die erste ist per Definition bereits eingepreist, da sie von den Marktteilnehmern angenommen wird – ob jetzt bei Kreditzinsen oder Aktiendividenden. Hier lässt sich also kein Vorteil ausbeuten. Die unerwartete ist… unerwartet und kann deswegen zu dem von Dir beschriebenen Szenario führen, genauso gut aber eben nicht. Hierbei handelt es sich also um reine Spekulation. In der Vergangenheit hat der Gesetzgeber auf Hyperinflation übrigens reagiert, z.B. mit der Hauszinssteuer. Das sollte man nicht vergessen. Des Weiteren reagieren natürlich auch Mieten darauf etc. Ist also alles nicht so simpel.
Nichtsdestotrotz: In unserem Rechner, der konservativ (= zugunsten des Immobilienszenarios) rechnet, haben wir diesen Effekt berücksichtigt. Und die Ergebnisse sprechen immernoch in der Vielzahl der Fälle für das Mietszenario. Du kannst also einfach mal Deine Annahmen da reinwerfen und gucken, was rauskommt. Derartige Rechner gibt es natürlich noch mehr, falls Du unserem nicht trauen solltest…

Zu dem anderen Punkt: Hier sollte unterschieden werden zwischen realer Rendite in der Anspar- und Entsparphase und dem Anteil von defensiven Anlagen wie Staatsanleihen. Meine Berechnungen beziehen sich nur auf den Aktienteil, wie unschwer erkennbar ist 🙂 Und selbstverständlich kannst Du eine konservative Annahme für die Entsparphase treffen. Zur sicheren Entnahmerate gibt es diverse Quellen, die teilweise eine höhere Rate, teilweise eine niedrigere nahelegen. Am Ende des Tages beruht sie auf so vielen Annahmen – auch diese kannst Du beispielhaft in unserem Rechner eingeben. Wenn Du es genau wissen willst, müsstest Du eine Monte-Carlo-Simulation durchführen. Am sichersten ist es, wenn man mit seinen Ausgaben einigermaßen flexibel reagieren kann. Das hilft.

Also ich hoffe ich habe Dich jetzt nicht zu sehr geschockt. Etwas klarer jetzt?

Viele Grüße,
Anna

Hei Anna,

Mein Punkt ist, dass wenn ich ein 10.000 € ETF Portfolio vergleiche mit einer Investition von 10.000 € in eine 100.000 € Immobilie, ich denke, das die Immobilie besser abschneiden wird.

wie oben bereits gesagt bleibt am Ende auch nicht so viel übrig von der ETF Rendite und sie bezieht sich halt nur auf die 10.000 €. Genauer gesagt bleibt bei konservativer Betrachtung nur eine Nettorendite von 2,92 % übrig oder wenn wir bei deinen Annahmen bleiben 4%. Also 4% von 10.000 € sind 292 € oder eben 400 € realer Wertzuwachs + Inflation 200 € wären bis zu 600 € nominaler Geldzuwachs.

Meine Immobilienrendite bezieht sich auf die 100.000 €. Das heißt, bei 2,5 % nominal Rendite (da ist noch nicht mal reale Rendite dabei so wie wir es das letzte Jahrzehnt hatten insbesondere in guten Lagen) würden meine Immobilie im ersten Jahr um 2.500 € nominal steigen lassen. UND wohnen muss ja ich ja sowieso, also auch Mieter. Ziehe ich jetzt noch die Inflation ab von meinem Kredit sieht die Kalkulation noch besser aus. 100.000 € – 2,5% Inflation = 97.500 € realer Kreditbetrag nach Kaufkraftverlust. Differenz zwischen nominaler Wertzuwachs und Kreditbetrag = 102.500 € – 97.500 € = 5.000 €. Ich habe also eine Rendite von 50 % im ersten Jahr, ohne auf steigende Preise zu spekulieren. Damit die Berechnung nachhaltig ist, sollte der Cashflow positiv sein, um alle laufenden Kosten bestreiten zu können. Oder zumindest mittelfristig in der SOLL-Kalkulation. Zugegeben werden sich nur die wenigsten mit einer 100 % Finanzierung wohl fühlen. Aber bei 80 – 50 % FK wird man auch heute noch Immobilien finden, welche Cashflow positiv sind UND die EK-Rendite (Eigenkapital) wird dann eben nicht bei 50 % sein, sondern bei 12% bis 30%. Aktuell sind die Wertzuwächse nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Außerdem werdet Ihr mit steigendem Alter auch euer Einkommen erhöhen, wodurch es euch noch leichter fallen wird euch zu entschulden.
Also ich hoffe ich habe dich jetzt nicht zu sehr geschockt, aber ich kann dir das aus eigener Erfahrung nur bestätigen. Etwas klarer jetzt?

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Bei dem Link von Dir setzt ihr finanzielle Freiheit mit dem 25-fachen gleich, was wiederum einer Rendite von 4 % entspricht. Diese Zahl beruht aus der Trinity Studie. Dort wurde untersucht, wie viele Portfolios nach 30 Jahren überlebt haben bei einem 50/50 Portfolio. Also das Ziel war zu überleben. Die Meisten Teilnehmer mussten an die Vermögenssubstanz, sodass das Vermögen immer kleiner wurde. Von Realer Rendite kann hier also keine Rede sein. Natürlich gab es auch einzelne Portfolios die es geschafft haben und sogar reale Wertsteigerungen erzielt haben in diesem Zeitraum, allerdings war das eher die Ausnahme. Der 30 jährige Zeitraum wurde so gewählt, da dies ein typischer Rentenzeitraum ist, also für 65+. Wo wir wieder eher in der Sparte der Altersvorsorge wären und nicht finanziell frei.

Hej Benedikt, ich kann Deine Punkte ehrlicherweise nicht so richtig nachvollziehen. Unsere Renditeannahmen inkl. Inflation und Steuern kannst Du dem Artikel entnehmen. Wenn Du magst kannst Du auch mehr darüber hier lesen: https://lazyinvestors.de/etf-sparplan-rechner/
Die reale Rendite liegt eher über 4%… Am Ende des Tages ist aber das Wichtigste, ordentlich Geld zur Seite zu legen, um der Altersarmut zu entfliehen.
Viele Grüße,
Anna

Selbst wenn ich 10% p.a. am Aktienmarkt mache, bekomme ich die nur auf mein EK. Bei 100€ (80 ETF und 20 Cash oder Anleihen) wären das 8€, wovon ich am Ende des Jahres nach Steuer nur noch ca. 74% habe. Also 5,92€ nach Steuer. Nach Inflation sind es ja wieder 2 weniger. Also 5,92 – 2 = 3,92€. Bankgebühren sagen wir Mal 0,5 % auf das Gesamtvermögen pro Jahr, 3,92 – 0,5 = 3,42%.

Natürlich kann der Versuch nur schief gehen eine komplexe Welt und Ihre Veränderungen, runtergerbochen und grob vereinfacht, in eine Kennzahl wie die der Inflation auszudrücken. Will sagen meine persönliche Inflation liegt ganz offiziell höher, aufgrund meines individuellen Konsumverhaltens. Darüber hinaus gibt es die Diskussion, dass Produktverbesserungen mitberücksichtigt werden, Produktverschlechterungen allerdings nicht. Und selbst wenn das Produkt besser wird aber trotzdem gleich teuer am Ende bleibt, da das alte Modell ein Auslaufmodell ist und daher nicht mehr wirtschaftlich produziert werden kann, habe ich ja jetzt die volle Ausgabe und das Geld fehlt im im Geldbeutel.
Daher würde ich die Inflation eher noch höher ansetzten um 0,5 Prozent.
Somit müsste man diese abziehen, 3.42 – 0,5 = 2,92 % reale EK Rendite was dir bei 10% Aktienrendite übrigbleibt? Das reicht gerade Mal um der Altersarmut zu entfliehen.

„dass große Vermögen (die kleinen mögen geschichtlich weniger Relevanz haben) durch Immobilien entstanden sind.“
–> nicht durch eigengenutzte Immobilien, sondern Immobilien in Form von Kapitalanlagen …

Ich stimme Dir zu, das Lärm ein großes problem darstellen kann. Aber für mich ist das eigentlich eher ein Argument für die Miete. Sollte ich wirklich unerträgliche Nachbarn/Lärmbelästigung haben, bin ich mit der gemieteten Immobilie tendenziell flexibler als mit der dem Eigentum.

Du gehst jetzt von einem freistehenden Haus aus. Das ist aber nicht die Regel und meist auch teurer als Doppelhaus, oder Reihenendhaus. Außerdem ist Lärm nicht das einzige Streitgrund. Gerade Grundstückseigentümer streiten sich da ja bis aufs Messer wegen der Außenbepflanzung oder Garagenposition, oder wasweissich.
Mal davon abgesehen geht es hier ja nicht um Hauskauf vs. Wohnungsmiete sondern um Kaufen vs. Mieten. Mit meiner Eigentumswohnung habe ich mindestens die gleichen Probleme wie der Mieter. Dazu kommt noch, dass ich über den Umgang mit meinem Eigentum mit einer Eigentümergemeinschaft diskutieren muss. Da kann es noch zusätzlich zu Unstimmigkeiten führen.