18. August, 2021

Du planst (irgendwann), ein Eigenheim zu kaufen? Das sind die Dinge, die Dir keiner erzählt:

Mit Blick auf die Frage “Mieten oder Kaufen” kursieren viele widersprüchliche Informationen da draußen. Falls Du vor dieser Entscheidung stehst und ehrlicherweise nicht einschätzen kannst, welche Infos nun stimmen, kann dies natürlich sehr unschöne Folgen haben – in erster Linie mit Blick auf das liebe Geld, aber auch auf die Lebensgestaltung.

Damit Du Dich richtig entscheiden kannst und nicht später irgendwas bereust, erklären wir Dir in diesem Blogartikel, wie Du für Dich überprüfen kannst, ob Du lieber mieten oder kaufen solltest.

Unsere heilige Kuh – Das Eigenheim

Wir beide erinnern uns noch gut an die viele Werbung, die wir als Kinder schon gesehen haben: Immobilien soll man kaufen, da hat man was Eigenes. Das ist sicher, ein tolles Investment und einfach eine gute Sache. Insbesondere Bausparkassen und Banken rühren seit jeher die Werbetrommel für das eigene Häuschen.

Für Familien ist das oft ein klarer Fall – ist der Nachwuchs da, muss ein Eigenheim her! Die Kinder sollen doch im Garten spielen können und die Nachbarn nicht stören, wenn sie durch die Gegend trampeln. Dass man ein Haus auch mieten kann, wird dabei selten in Erwägung gezogen. Warum eigentlich?

Zunächst verdienen viele Leute sehr viel Geld damit, dass sich Karsten und Stefanie ein Haus kaufen wollen. Von der Finanzierung über die Einrichtung und Instandhaltung – da fließt die Kohle! Und das haben natürlich alle Branchenvertreter erkannt und machen entsprechendes Marketing.

Teilweise geht das Ganze soweit, dass sich Leute ohne Eigenheim minderwertig fühlen. Nur mit eigenem Häuschen gehört man dazu. Manche von Euch mögen darüber schmunzeln, aber auch in weniger traditionellen Teilen der Gesellschaft gelten Immobilien immer noch als DAS Statussymbol.

Hinzu kommt das Gefühl von Sicherheit, das einem so ein Häuschen geben kann. Im Alter hat man dann auch die letzte Rate für seine Finanzierung abbezahlt und braucht keine Miete mehr zu blechen. Da kann einem quasi nichts mehr passieren – so ein Haus kann einem ja niemand wegnehmen. Und sollte es doch mal klamm werden, kann man das Haus ja wenigstens gewinnbringend verkaufen. Geht diese Rechnung immer auf?

”Ich zahl’ doch lieber monatlich meinen Kredit ab, als das ganze Geld meinem Vermieter in den Rachen zu werfen”

Die Annahme vieler Leute, ein Hauskauf sei immer eine gute Idee, ist nicht zu guter Letzt auf die von Gerd Kommer so treffend bezeichnete “traditionelle Desinformation” durch Kapitalgeber und Baugewerbeindustrie zurückzuführen. Eine vernünftige Vergleichsrechnung bei der Bank zu bekommen, ob ich lieber kaufen oder mieten soll, ist natürlich eine Illusion.

So müssen wir wie immer selbst ran.

Um einen sauberen Vergleich anstellen zu können, muss man erst einmal die vollständigen Kosten für einen Hauskauf betrachten und die laufenden Kosten hinzuaddieren. Da kommt was zusammen:

Beim Mieter steht zunächst nur die Kaltmiete auf der Ausgabenseite (in beiden Fällen sehen wir mal der Einfachheit halber von Nebenkosten ab), aber natürlich steht auch kein mietfreies Wohnen in Aussicht.

Nehmen wir nun die Ertragsseite hinzu. Das geht beim Mieter erstmal leichter: Während ein Käufer Teile seines Einkommens in die Tilgung und die Zinszahlungen des Kredits stecken muss, kann ein Mieter diesen Teil anlegen und somit langfristig Vermögen aufbauen. Da sind – mit Blick auf historische Daten – locker rd. 4% nach Steuern und Inflation drin.

Dann wollen wir mal. Im folgenden Beispiel vergleichen wir den Kauf und die Miete von zwei Wohnungen in Hamburg (wer sich in Hamburg in zentraler Lage ein ganzes Haus anstelle einer Wohnung kaufen möchte, wird diesen Blog vermutlich nie lesen). Im angeblich aufstrebenden Stadtteil Hamburg Billstedt kostet der Quadratmeter aktuell (Juni 2021) 4.301,06 Euro.

Die Miete für eine vergleichbare Wohnung beträgt pro Quadratmeter 12,19 Euro. Des Weiteren sehen wir zur Vereinfachung von etwaigen Kostensteigerungen im Zeitverlauf ab, da davon auszugehen ist, dass die Gehälter unserer Beispiel-Personen ebenfalls steigen werden und dies kompensieren können.

Der Kaufpreis für eine 100 qm große Wohnung läge gemäß der oben genannten Annahmen bei 430.106 Euro. Für den Kauf kommen Kosten für den Makler, den Notar und die Grunderwerbsteuer hinzu. In Hamburg sind es im Bundesländer-Vergleich super günstige 9,63% v. Kaufpreis, dann sind wir also bei 471.525 Euro.

Nehmen wir an, unsere Beispiel-Käuferin Katharina hat ordentlich Eigenkapital auf der Seite – nämlich 20%. Diese Annahme treffen wir eher zugunsten des Kaufszenarios, denn in Niedrigzinszeiten wird auch gerne mal mehr fremdfinanziert.

Wie auch immer, Katharina hätte 94.305 Euro Eigenkapital, 377.220 Euro müssten finanziert werden. Weiterhin nehmen wir einen bombastisch niedrigen Zins von 1% effektiv mit 20-jähriger Bindung an, da Katharina verbeamtete Sekundarstufe II-Lehrerin ist (diesen Zins bekommt man aktuell eigentlich nur für eine 10-jährige Bindung, vermutlich läge er also eher bei mindestens 1,5%).

Soll nun der Kredit in den 20 Jahren abbezahlt sein, liegt die monatliche Rückzahlungsrate bei 1.734 Euro. Hinzu kommen Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie, die wir mit 1,4% p.a. ansetzen. Das ergibt monatlich 502 Euro; insgesamt liegen wir also bei einer monatlichen Gesamtbelastung von 2.236 Euro.

Wer bei den Instandhaltungskosten schluckt: Hierbei handelt es sich nicht um eine wilde Annahme, sondern realistische Werte, wie Gerd Kommer ausführlich in „Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen„* und diesem Blogpost hier erläutert und belegt.

Instandhaltungskosten werden von den meisten Käufern leider stark unterschätzt. Makler bzw. Verkäufer und andere Interessenvertreter aus der Immobilienbranche leisten hierzu ihren Beitrag, in dem sie viel zu niedrige Richtwerte vorschlagen. Klar, sie wollen die Bude ja auch an den Mann bringen und potentielle Käufer nicht durch hohe Instandhaltungskosten abschrecken.

Zurück zur Rechnung: Unser Beispiel-Mieter Max zahlt 1.219 Euro pro Monat für seine vergleichbare 100-qm-Wohnung. Somit hat er im Vergleich zu Katharina im Monat 1.017 Euro mehr zur Verfügung, die er nicht für Wohnkosten ausgeben muss.

Legt er das übrige Geld nun monatlich nebst dem Anfangsvermögen von 94.305 Euro an (Max hat natürlich zuvor genau so viel gespart wie Katharina), so hat er nach Steuern und Inflation ein Vermögen von 574.783 Euro am Ende der 20 Jahre.

Die Immobilie hingegen hat einen Wert von 430.106 Euro, denn nach Inflation gab es bislang keine reale Wertsteigerung bei Immobilien seit den 1970ern (mehr dazu weiter unten). Wenn Du das anders siehst: Um den gleichen Vermögenswert wie Max zu haben, hätte die Immobilie von Katharina eine Wertsteigerung von 34% hingelegt haben müssen. Das ist viel mehr als Null.

Außerdem hat Katharina ihrer Bank 38.952 Euro geschenkt. Während die Immobilie im Wert stagniert, bekommt Max weiterhin über 4% p.a. reale Rendite auf sein Vermögen. Davon kann er auf immer und ewig seine Miete bezahlen.

So könnte er sich auf Lebzeiten monatlich eine sogenannte ewige Rente von 1.997 Euro netto auszahlen – alleine von der laufenden Rendite seiner Kapitalanlage – ohne dabei sein Vermögen anzukratzen. Dies könnte er dann noch komplett vererben beispielsweise.

Max könnte sich aber auch über 40 Jahre lang 2.581 Euro auszahlen, wenn er sein Vermögen aufbrauchen würde. Somit könnte er nach seinen Mietkosten monatlich 1.362 Euro on top raushauen.

Noch Fragen?

All diese Aspekte (und vielleicht noch mehr, die wir gar nicht parat haben), sollten zunächst in eine Vergleichsrechnung einfließen, um zwischen mieten und kaufen abwägen zu können. Falls Du auch mal was ausrechnen willst: Nutze unseren Rechner am Ende des Artikels!

”Mit einem Eigenheim bin ich sicher aufgestellt und das Haus von Freunden hatte auch schon eine ordentliche Wertsteigerung”

Vielleicht denkst Du Dir: Jetzt kommen die beiden hier wieder mit dubiosen Kapitalanlagen an, aber so ein Häuschen ist doch viel sicherer!

Das ist unseres Erachtens leider nicht wirklich der Fall. Viele Risiken werden beim Hauskauf einfach unter den Teppich gekehrt.

Zunächst sitzt man mit so einer Immobilie auf einem ganz schönen Klumpenrisiko. Denn während man zum Beispiel mit einem breiten, weltweit gestreuten Wertpapier-Portfolio super diversifiziert ist, hat man mit einem Haus… ein Haus. Und der Wert des Hauses hängt von vielen Faktoren ab, die oft nicht im eigenen Einflussbereich liegen.

Generell gehen viele von starken Wertsteigerungen bei Immobilien aus. Klar – jeder Verkäufer wird Dir erzählen, warum genau seine Immobilie in den nächsten Jahren rasant an Wert zulegen wird. Statistisch gesehen gibt es solche grandiosen Steigerungen aber gar nicht langfristig! Ganz im Gegenteil: Zwischen 1971 und 2015 lagen die Wertsteigerungen in Deutschland im Durchschnitt inflationsbereinigt bei -0,2%. Wir wiederholen: Minus 0,2%.

Auf was allerdings alle nur gucken, sind die Wertsteigerungen der letzten Jahre. Zwischen 2016 und 2020 gab es nämlich exorbitante reale Steigerungen von über 7% pro Jahr. Jedoch gibt es kaum etwas Bekloppteres, als von fünf Jahren Daten darauf zu schließen, dass in Zukunft die Renditen so hoch bleiben. Renditen kehren grundsätzlich zu ihrem langfristigen Durchschnittswert zurück (das nennt sich Regression zum Mittelwert). Kein festes Glauben an dauerhafte Überrenditen wird hieran etwas ändern.

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Auch wenn Du immer wieder hörst, dass die Immobilien von Tante Jaqueline oder Cousin Michael ordentlich an Wert gewonnen haben – vergiss nicht: Auf jedes Häuschen, das mittlerweile mehr wert ist, kommt eins, das weniger wert ist. Simple Statistik bei einer Steigerung von 0% im Schnitt. Und die, deren Immobilien an Wert verloren haben, reden da auch meist nicht so lautstark drüber.

Kurzer Fun-Fact: Immobilien schwanken zwischenzeitlich stark im Wert! Dies wird jedoch nicht (regelmäßig) vom Eigentümer bemerkt, weil er ja nicht jährlich seine Immobilie bewertet. Außerdem wird über die Wertschwankungen von Eigenheimen nicht den ganzen Tag in den Medien berichtet und so wirken die Schwankungen von Aktien und anderen Wertpapieren viel wilder. Doch auch im Immobilienmarkt geht es mal kräftig im zweistelligen Prozentbereich rauf und runter.

Wirklich interessant ist jedoch: Langfristig gesehen sind die Wertsteigerungen eindeutig auf Seiten des Aktienmarktes. So gab es bislang keine Phase in der Geschichte des globalen Aktienindex MSCI World, in der nach 15 Jahren keine positive Rendite vorlag. Wie gesagt, im Schnitt waren real rd. 5-6%, nach Steuern noch über 4% drin.

Der Gedanke liegt nahe, dass die ausbleibenden Wertsteigerungen nur für wirtschaftlich unattraktivere Regionen gelten sollen. Man mag denken: “Ja ja, so ist das vielleicht in Mecklenburg-Vorpommern, aber doch nicht in Hamburg!”.

Doch es gibt keine Evidenz für generell höhere Wertsteigerungen in den Großstädten als auf dem Land mit Blick auf historische Daten.* Das grundsätzlich höhere Preisniveau in den Städten darf nicht mit höherer Rendite verwechselt werden.

Einen realen, signifikanten Wertanstieg sieht man grundsätzlich eher in up-and-coming Regionen, wie zuletzt Berlin, nicht jedoch in den bereits beliebten Wohnlagen. Denn wenn eine Lage schon als gut gilt, also das allgemein bekannt ist, wird dies schon eingepreist sein – und somit ist keine zusätzliche Rendite “ausbeutbar”.

Doch welche ist die nächste aufsteigende Region und – ganz wichtig – wie lange geht das so? Keine Ahnung. Welchen Einfluss wird der technologische Fortschritt (Stichwort selbstfahrende Autos) und der Homeoffice-Trend seit Corona auf die Immobilienpreise in den Großstädten haben, wenn immer mehr Leute rausziehen? Das kann keiner vorhersagen. Auch die allgemeine Bevölkerungsentwicklung wird vermutlich die Preisentwicklung beeinflussen.

Aber ganz ehrlich – selbst, wenn Du die Wertentwicklungen besser abschätzen könntest: Willst Du irgendwo hinziehen, nur, weil Du auf eine Wertsteigerung spekulierst? Suchst Du Dir Deinen Wohnort nicht nach anderen Kriterien aus?

Ok, also während wir bei Häusern nicht auf eine Wertsteigerung spekulieren sollten, müssen wir am Ende der Kreditlaufzeit wenigstens keine Kaltmiete mehr zahlen. Doch sollte man bedenken: Wenn wir es nicht schaffen, den Kredit zu tilgen und vorzeitig verkaufen müssen, wird es finster. Warum? Deswegen:

Eigenkapitalrisiko

Ein doofes Wort – wir zerpflücken das mal. Angenommen, Du kaufst Dir ein Haus. Nun musst Du es jedoch verkaufen, bevor der Kredit abbezahlt ist, weil Du Dich von Deinem Mann getrennt hast und Du Dir das Häuschen alleine nicht leisten kannst. Das Haus hat 400.000 Euro gekostet. Du hattest ordentlich was auf die Seite gelegt und 120.000 Euro Eigenkapital investiert. Den Rest hast Du Dir bei der Bank geliehen.

Nun hat sich der Wert Deines Eigenheims jedoch nicht so gut entwickelt, sondern ist um 10% gefallen. Der 10%ige Wertverlust führt jedoch zu einem Eigenkapital-Verlust von 33%! Warum ist das so?

Den gesamten Wertverlust (40.000 Euro) musst Du von Deinem Eigenkapital abziehen, denn das Haus gehört Dir ja noch nicht. Dann haste noch 80.000 Euro. Vorher hattest Du 120.000 Euro. Den Kredit musst Du natürlich trotzdem bedienen bzw. an den neuen Käufer weitergeben. Und Dein Eigenkapital kriegst Du nur zu ⅔ wieder.

Neben solch einem moderaten Beispiel gibt es genügend Fälle, wo ein vorzeitiger Verkauf zum totalen Bankrott führt, weil der Verkaufspreis nicht die Restschuld deckt, ganz abgesehen vom verlorenen Eigenkapital.

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”Die Zinsen sind gerade super niedrig – wir müssen jetzt kaufen”

Das Thema Eigenkapitalrisiko ist gerade übrigens top aktuell: Die Zinsen sind ja immer noch im Keller. Die Immobilienpreise sind allerdings schön hoch. Nun nehmen Menschen große Mengen an Fremdkapital auf (denn die Zinsen sind ja so niedrig, juchu!) und überschulden sich.

Viele Immobilien in guten Lagen sind aufgrund der aktuellen Preise stark überbewertet, wie z.B. in München. Wenn dann ein kleiner Rutsch nach unten kommt, was die Wertigkeit betrifft, kann man durch den oben beschriebenen Kredithebel-Effekt ziemlich schnell sein Eigenkapital reduzieren – eben bis hin zum völligen Verlust.

Genau dieses Szenario kennen wir doch irgendwo her… Hm… Was war da nochmal? Ach ja, diese Immobilien-Krise in den USA, so um 2008/2009 rum. Du weißt schon. Also, bei der nächsten Finanzkrise dürfen die überschuldeten Häuslebauer sich dann mal mit an die Nase fassen, die dachten, dass sie völlig unbeteiligt wären, weil sie nicht böse Aktien kaufen.

Wie auch immer – ein Satz hat auf jeden Fall Gültigkeit: Je höher der Fremdkapital-Anteil, desto niedriger ist Deine zu erwartende Rendite und desto höher ist das Risiko, auf dem Du sitzt. Je höher hingegen Dein Eigenkapital ist, desto eher kann sich ein Kauf lohnen, weil Du weniger Miete zahlen musst. Miete? Ja! Kapitalmiete! An Deine Bank.

Kauf ich jetzt ein Haus oder nicht?

Puh, ganz schön harter Tobak, finden wir. Uns wär das viel zu riskant, ein Haus zu kaufen. Und so eine Investition in ein Eigenheim mag zwar einen Teil Deiner Altersvorsorge darstellen, schneidet aber oftmals im Vergleich zu einer alternativen Form der Kapitalanlage deutlich schlechter ab, wie wir oben in der Beispielrechnung gesehen haben.

Nicht nur das – ein Haus lässt sich im Alter auch schlecht „entsparen“, also verbrauchen, um die monatliche Einkommenslücke zu schließen. Ungünstig wird es insbesondere dann, wenn man z.B. pflegebedürftig wird und eigentlich Cash anstelle einer Immobilie bräuchte. Dann ist man mit einem (oftmals viel zu großen) Eigenheim ziemlich unflexibel.

Kaufst Du Dir jedoch kein Haus und investierst auch nicht in Deinen Vermögensaufbau für Dein Alter, so hast Du leider zukünftig ein richtiges Problem:

Wenn Du als Mieter jeden Monat Deine ganzen Einnahmen raushaust, ist das auf Dauer das mit Abstand schlimmste Szenario. Denn Haus-Käufer sind wenigstens gezwungenermaßen zum Sparen verdonnert, da sie ihren Kredit tilgen müssen und sonst die Zwangsversteigerung droht. Und sie wohnen im Alter mietfrei (Allerdings nicht kostenfrei: bitte vergiss die Neben- und Instandhaltungskosten nicht.)

Dir wird es in vielen Fällen finanziell wesentlich besser gehen, wenn Du Dir kein Haus kaufst, sondern investierst, aber dann musst Du das auch tun! Die Rechnung geht nur auf, wenn Du regelmäßig nach Mietzahlung das zur Seite legst, was andere in ihre Kreditzahlungen stecken – sprich Du die gleiche Sparquote aufbringst, ohne durch Deine kreditgebende Bank gezwungen zu werden.

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Zweifelst Du an Deiner Selbstdisziplin? Leg Dir einen Dauerauftrag an und investiere regelmäßig am Kapitalmarkt nach einem simplen Schema. Ein langweiliges, globales Wertpapier-Portfolio ist deutlich risikoärmer und wesentlich pflegeleichter als ein Immobilienkauf.

Immobilie = zementierte Lifestyle-Entscheidung

Um nochmal am Ende die Kurve zu kriegen: Natürlich ist es völlig legitim, sich ein Haus zu kaufen! Wenn das Dein riesiger Wunsch ist und Du genug Eigenkapital hast – go for it! Sei nur darauf gefasst, dass es nicht das beste Investment ist, sondern eben eine Lifestyle-Entscheidung. Und ein paar andere Aspekte solltest Du dringend auch auf dem Schirm haben:

Du möchtest gerne richtig idyllisch wohnen, damit sich Deine Kinder frei bewegen und entfalten können? Unklar ist, ob Deine Kinder ab einem zweistelligen Lebensalter die romantische Idee vom auf dem Land wohnen auch so toll finden wie Du. Anna zum Beispiel ist vier Kilometer vom Dorfkern aufgewachsen und hat nicht so gute Erinnerungen daran, als sie mit 17 Jahren an der Bushaltestelle darauf wartete, dass ihre Mutter sie mit dem Auto abholte.

Unabhängig von dem ganzen Missmut, den Dir Deine Kinder dann entgegenbringen könnten, wirst Du viel Zeit als Taxifahrer verbringen müssen, wenn der Bus nur zweimal am Tag vorbeikommt.

Ok, also es muss ja nicht das freistehende Haus auf dem platten Land sein – eine Doppelhaushälfte im Vorort oder eine Eigentumswohnung in der Stadt wäre doch auch was! Unklar ist aber, ob Deine Nachbarn super nett sein oder möglicherweise richtig nerven werden.

Und ob etwaige Veränderungen in der Infrastruktur um Dein eigenes Plätzchen herum Lärmbelastungen und Co. zur Folge haben können. Das sind alles externe Einflussfaktoren, denen Du dann ausgeliefert bist, während sich Mieter einfach verzwiebeln können.

Unklar ist auch – wenn man der Statistik glaubt – ob Ihr zwei Turteltäubchen Euch nicht doch irgendwann trennt. Und dann habt Ihr neben der Scheidung eine Immobilie an der Backe. Solche Gedanken mögen zunächst unbequem sein und erschrecken, aber ganz ehrlich: Die Chancen stehen gut, dass Du eben nicht ein Leben lang beim gleichen Partner bleibst. Jede dritte Ehe wird geschieden.

Es ist generell sehr schwierig, aus der jetzigen Lebenssituation heraus vorherzusagen, was Dir in weiter Zukunft gefallen und Dich glücklich machen wird. Studien zufolge können wir nicht verlässlich beurteilen, was uns demnächst zufrieden stellt. Unsere Wünsche und Vorlieben ändern sich viel häufiger, als man glauben mag.

Mache eine Umfrage unter Deinen Freunden und teile dieses Bild auf Facebook, Pinterest oder Twitter.

Sollte Dich das alles abschrecken? Nein, bitte nicht! Wie immer gilt es aber, alle Faktoren in Gänze abzuwägen und eine bewusste Kauf- oder Mietentscheidung zu fällen. Nimm das Ruder in die Hand, lass Dir nichts von Immobilienhaien oder Glücksbloggern erzählen und ziehe die vielen Punkte in Betracht. Und dann entscheide selbst, was Du machst.

Zusammengefasst: Was Dir dabei helfen kann, eine Miet- oder Kaufentscheidung zu treffen

  • Rechne mal
    Benutze unseren Mieten-oder-Kaufen-Rechner, um Dir ein Bild davon zu machen, mit welchen finanziellen Vor- oder Nachteilen Du beim Hauskauf rechnen kannst. Lass Dich nicht von der Werbung und der Masse verunsichern. An einem Hauskauf verdienen super viele Leute mit, was dazu führt, dass Immobilien stark positiv vermarktet werden.
  • Teste es
    Du bist Dir unsicher, ob Du für immer da wohnen willst, wo Du gerade planst, ein Haus zu kaufen? Dann miete erst einmal und schau, ob es Dir gefällt! Denk dabei auch an weitere (geplante) Familienmitglieder und lass die Romantik außen vor: Kleine Kinder finden das Landleben am A**** der Heide vielleicht toll, mit dem Eintritt in die Pubertät kann das Ganze jedoch in große Probleme ausarten.
  • Mach Dir nichts vor
    Du hast alles zehnmal durchgerechnet und der Hauskauf lohnt sich nicht? Du willst aufs Land ziehen, obwohl Du Dir vorstellen kannst, dass Deine Kinder das nicht gut finden werden? Du willst das trotzdem immer noch alles? Ok! Aber sei Dir bewusst, dass Du Deine Entscheidung trotz der negativen Punkte triffst und bieg Dir die Fakten nicht zurecht.
    Aber: Nur, weil sich “alle” Häuser kaufen, heißt es nicht, dass Du es auch machen musst oder dass es generell eine gute Sache ist. Überlege Dir also genau, warum Du ein Haus haben möchtest und ob es Dich langfristig glücklich macht oder ob zur Miete wohnen nicht die bessere Variante für Dich ist.

Das beste zum Schluss: Dieser Artikel spiegelt unsere persönliche Meinung als Privatanleger wieder – mit Anlageberatung haben wir nichts am Hut. Lies bitte den Disclaimer, hinterfrage alles kritisch und schau Dir möglichst viele verschiedene Quellen an!

* Daten aus Kommer, Gerd: Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen, Frankfurt a. M. 2021*

Mieten-oder-Kaufen-Rechner

Klicke hier für eine detaillierte Anleitung zur Nutzung des Rechners!

Mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner kannst Du zwei Szenarien miteinander vergleichen und herausfinden, welches das vorteilhaftere ist: eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten und das Eigenkapital sowie die Differenz aus Kredittilgung und Instandhaltungskosten abzüglich Mietkosten zu investieren.

Sollte Dir schleierhaft sein, wie das mit dem investieren geht und was man da vernünftigerweise macht - komm in unser kostenloses Webinar!

So fütterst Du den Rechner:

  • Eigenkapital: Wie viel Geld hast Du für den geplanten Immobilienkauf schon auf der Seite? Gib hier den Betrag ein, den Du selbst finanzieren kannst.
  • Kaufpreis Immobilie: Trage hier ein, wie teuer das Objekt ist.
  • Kaufnebenkosten: Gib hier die Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision ein. Wähle aus, ob die Kaufnebenkosten variabel als Prozentsatz angegeben werden (üblich sind 12,5%) oder Du den Betrag in Euro kennst. Achte darauf, dass Du das richtige Feld mit dem Button ausgewählt hast.
  • Effektivzins p.a.: Beim Kreditzins solltest Du den Effektivzins - nicht den Sollzins! - angeben. Denn hierin sind fast alle Kosten des Kredits berücksichtigt. Der Effektivzins muss Dir immer vom Kreditgeber genannt werden.
  • Tilgungszeitraum: Gib den Zeitraum in Jahren an, in dem Du Deinen Kredit getilgt haben wirst. 
  • Instandhaltungskosten pro Monat (1. Jahr): Falls Dir diese Kosten nicht bekannt sind, ist eine valide Annahme 0,125% des Kaufpreises pro Monat bzw. mindestens 0,08% wenn es sich um einen gerade fertiggestellten Neubau handelt.
  • Kaltmiete pro Monat (1. Jahr): Hier trägst Du die zu vergleichende Kaltmiete ein (Nebenkosten werden für beide Szenarien der Einfachheit halber weggelassen). 

Da die Differenz zwischen monatlicher Kredittilung zzgl. Instandhaltungsrücklagen und Mietzahlung am Kapitalmarkt angelegt werden soll, musst Du noch Deine Annahmen für den Wertzuwachs angeben. Wir haben bereits unsere Annahmen voreingetragen; Du kannst sie selbstverständlich anpassen.

  • Investment-Rendite p.a.: Die Annahme für die Investment-Rendite basiert auf dem langfristigen Wertzuwachs eines ETFs auf den MSCI World.
  • Inflation p.a. (optional): Für die Inflation nehmen wir den großzügig aufgerundeten Durchschnittswert der letzten 20 Jahre an.
  • Steuersatz (optional): Die Steuern auf Kapitalerträge beinhalten Abgeltungssteuer und Soli, eventuell musst Du noch die Kirchensteuer addieren.

Für einen detaillierten Vergleich klappe "Steigerungsraten eingeben" auf und ergänze den angenommenen jährlichen Wertzuwachs der Immobilie sowie Kostensteigerungen für Miete und Instandhaltung.

Drücke zu guter Letzt auf JETZT BERECHNEN. Dann erfährst Du die jeweiligen Wertigkeiten beider Szenarien nach Ablauf des Tilgungszeitraums. Bei beiden Beträgen handelt es sich um inflationsbereinigte Werte; das Kapitalvermögen ist außerdem das Netto-Vermögen (also nach Steuern). Des Weiteren kannst Du sehen, welche monatliche Netto-Rente Du Dir lebenslang aus Deinem angesparten Kapital auszahlen könntest, ohne Dein Vermögen aufzubrauchen (das nennt sich im Fachjargon "Ewige Rente").

Bitte beachte, dass die Rechensystematik eine gewisse Unschärfe beinhaltet: Die Werte für den Mieter (Kapitalvermögen und Rente) sind hierdurch etwas zu niedrig!

Mehr Infos gefällig, wie Altersvorsorge in Eigenregie funktioniert? Komm in unser kostenloses Webinar!

Wichtiger Hinweis: Deine Daten werden nicht an unseren Server gesendet; die Berechnung erfolgt ausschließlich lokal in Deinem Browser! Wir bekommen also nicht übermittelt, was Du eingibst.

Steigerungsraten eingeben (hier klicken)
Kreditsumme für Immobilie: 0 Euro
Monatliche Rückzahlung Kredit: 0 Euro
Der Wert der Immobilie beträgt nach 0 Jahren 0 Euro (inflationsbereinigt).
Das Vermögen, das am Kapitalmarkt angelegt wurde, beträgt nach 0 Jahren 0 Euro (inflationsbereinigt).
Reale Rendite: 0 %
Monatliche ewige Rente (ohne Kapitalverzehr) nach 0 Jahren: 0 Euro (inflationsbereinigt)

Ziehst Du in Erwägung, Dir ein Haus zu kaufen und bist jetzt verunsichert/ wütend/ enttäuscht/ aus Frust betrunken? Oder ist eine Immobilie eh nichts für Dich, weil Du lieber auswandern möchtest? Schreib uns einen Kommentar, damit die Diskussion ins Rollen kommt!

Anna & Eddy LazyInvestors

Über uns

Hej! Wir sind Anna & Eddy und helfen seit 2016 Menschen dabei, ihre Finanzen selbstständig in den Griff zu bekommen. Zu dem Thema kamen wir aus dem eigenen Schmerz, denn auch wir sahen nicht durch den Wust an intransparenten Altersvorsorge-Produkten durch. Nun haben wir uns in das Thema hineingefuchst und wollen andere davor bewahren, die üblichen Fehler zu machen. Wir sind keine Finanzberater, Anlagevermittler oder Versicherungsmakler, sondern stellen unabhängige Informationen zur finanziellen Bildung bereit. Erfahre hier mehr über uns.

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  • Ein super Artikel! Genau die Argumente versuche ich auch immer, den Immobilienkaufinteressenten entgegenzubringen. Eigentlich immer werden einige der von Euch aufgezählten Gegenargumente nicht ins Kalkül miteinbezogen. Sehr gut formuliert und zusammengefasst.

  • Hallo Ihr Lieben,

    super Timing habt Ihr – ich surfte gerade auf den einschlägigen Immobilienportalen, als Eure Mail mit diesem neuen Blogartikel in meinem Postfach aufschlug 😉 Tatsächlich ist genau das gerade unser Thema: Derzeitiges angemietetes Haus wegen Verkaufs gekündigt, und nun die Frage: Was kommt als nächstes? Miete oder Hauskauf?

    Einige Eurer Punkte waren mir bekannt, gerade in finanzieller Hinsicht kam aber auch viel Erhellendes hinzu. Für einen Laien ist es auch gar nicht so einfach, eine sinnvolle Strategie für die Immobilienfinanzierung zu bekommen – die Bank empfiehlt einem ja gerne niedrige Tilgungsraten, die sich erst einmal prima anhören, aber dazu führen, dass man die ersten Jahre quasi nur Zinsen bezahlt.

    Nichtsdestotrotz können aber auch die „Lifestyle“-Faktoren, die für einen Hauskauf sprechen, sehr viel Gewicht haben.

    Für uns ist bei spielsweise das größte Argument die Unabhängigkeit von einem Vermieter.

    Ja, ich weiß, stattdessen hat man eine Abhängigkeit von der Bank. Aber: Der Bank ist es relativ egal, was man in seinem Haus so macht, so lange man seine Kreditrate brav bezahlt. Der Vermieter rümpft die Nase, wenn ich meine Haustiere mitbringen möchte (für uns als Hundehalter ein super wichtiger Faktor), wenn ich ein Gemüsebeet anlegen oder die Wände lila streichen will. Der Bank ist das piepegal. Insofern mehr Platz für Individualismus und Eigenverantwortung.

    Unsere Idee wäre, ein kleines Haus zu kaufen, das eher unter unseren Verhältnissen ist, und mit möglichst hohem Eigenkapitalbedarf und hoher Tilgungsrate schnell abzubezahlen. Evtl. zusätzlich Teile des Hauses feste oder als Ferienwohnung zu vermieten, um den Kredit schneller abbezahlen zu können. Als finanzielle Investition würden wir das aber weniger sehen, sondern höchstens als kleiner Baustein für unsere Altersvorsorge und eben als Homebase für uns.

    Aber dank des Blogartikels rechnen wir das sicher alles noch viel genauer durch. Und der Tipp mit zinsen-berechnen.de ist super!

    • Hej Julia,

      das freut mich ja sehr, dass Dir der Artikel hilft und zur rechten Zeit kam! Deine Argumente finde ich völlig nachvollziehbar: Wenn „Individualismus“ mit Blick auf das Gestalten des eigenen Wohnraums eine sehr wichtige Rolle spielt, macht es natürlich Sinn, dass Ihr Euch ein Haus kaufen wollt! Und das klingt bei Dir alles doch recht durchdacht 😉 Insofern ganz viel Spaß und viel Erfolg mit Euren Plänen!

      Viele Grüße
      Anna

      • Hallo Julia,

        falls ihr das Haus selber kaufen wolltet und der Vermieter euch nicht gefragt hat, such dir einen guten Anwalt. Du kannst nämlich zigtausend einfordern, weil er dich hätte fragen müssen. Gibts verschiedene Urteile.

  • Ich glaube, dass der Haus/Wohnungskauf auch von einem Mangel an (eigenen) Alternativen getrieben wird. Es ist halt in aller Munde und man braucht sich (vermeintlich) um nichts kümmern, weil einem der Großteil abgenommen wird. Und natürlich ist die Vorstellung von einem Haus für die meisten wesentlich »romantischer« als schnöde Wertpapieranlagen oÄ.
    Der gesellschaftliche Druck und die eigene »Faulheit« oder auch Angst tun auch ihren Teil dazu. Man fühlt sich wahrscheinlich sicher und aufgehoben, wenn einem alle erzählen, wie toll ein Haus doch ist und wie einfach alles doch funktioniert. Schlechte Dinge erzählen die Menschen gemeinhin nicht, es möchte ja auch niemand eine ehrliche Antwort auf die Frage: »Wie gehts?«

    Für mich stimmt die Rechnung hinten und vorn nicht.

    • Hej Tom,

      vielen Dank für Deinen Kommentar! Es ist wirklich schade, wie viele Leute sich von einem gesellschaftlichen Druck zu etwas verleiten lassen, was sie selbst auf Dauer möglicherweise gar nicht glücklich macht…

      Viele Grüße
      Anna

  • Den Punkt mit der Ortsbindung finde ich nicht ganz so überzeugend. Solange ich nicht wirklich „am Ar*** der Heide“ etwas kaufe, sondern etwas im Einzugsbereich von Metropolregionen habe ich durchaus die Möglichkeit meine (noch nicht abbezahlte Immobilie) selbst wieder weiterzuvermieten wenn ich den Ort wechseln möchte.

    Als Vermieter habe ich dann natürlich noch mehr Verantwortung an den Hacken, da ich mich u.U. mit den Mietern herumschlagen muss. Dafür kann ich aber einen großen Anteil der Instandhaltungs- und Wartungskosten viel besser steuerlich geltend machen. Im besten Fall zahlt der Mieter meine Immobilie ab.

    Was sagt ihr dazu? 😉

    • Hej Hauke,

      danke Dir für´s Gedanken teilen 🙂 Klar kannst Du Immobilien als Investitionsobjekte nutzen! Wir beziehen uns mit dem Artikel übrigens daher ausschließlich auf das Thema Eigenheim, weil gewerbliche Immobilieninvestments sehr kompliziert sind. Ich finde Du bringst das genau auf den Punkt; natürlich kannst Du Dein Haus vermieten und damit Renditen erwirtschaften. Allerdings hast Du dann eben auch den ganzen Aufwand und musst Dich sehr gut auskennen bzw. auch Wetten abschließen: Wo lohnt es sich dauerhaft, zu investieren und zu vermieten? Habe ich ein gutes Netzwerk (Handwerker, Makler und co.)? Und – am wichtigsten – will ich mir das antun? Möchte ich so viel Zeit in die Verwaltung/Instandhaltung meiner Immobilien investieren?

      Wenn ich mir da die historischen Renditen am Kapitalmarkt anschaue, ist zumindest für mich persönlich (als „faule“ Anlegerin 🙂 die Wahl völlig klar. So eine Hausvermietung/-verwaltung wäre mir viel zu aufwendig und Du weißt auch oft nicht vorher, ob es sich lohnt- insbesondere, wenn Du Deine Arbeitszeit mit einrechnest.

      Also, totale Geschmacksache! Altersvorsorge geht aber auf jeden Fall einfacher 🙂

      Viele Grüße
      Anna

  • Und wo bekomme ich denn 4% Zinsen? Wir wissen nicht wie sich die Zinslage ändert aber um am Beispiel von Hamburg zu bleiben. Die Stadt muss jedes Jahr mind. 10.000 Wohnungen bauen, damit die Mietpreise nicht weiter steigen. Mindestens!! Derzeit schafft sie aber der Mietpreisanstieg geht weiter.
    Ich sehe derzeit überhaupt keinen Grund, warum die Bevölkerungszunahme in HH plötzlich stagnieren oder gar abnehmen sollte.
    Ganz im Gegenteil. je weiter der technologische Fortschritt geht, desto weiter dünnt sich das Land aus. Die Menschen finden keine Arbeit mehr da draußen. Und wo gehen sie hin? Nach Schwerin, Kiel oder Lübeck? Nee, Hamburg wird ihnen die Jobs bieten.

  • Hi, könntet ihr etwas Erhellung dazu bringen wie es sich verhält, wenn man zwar kauft, aber bis zum eigenen Einzug zur Rente einen Mieter die Raten tilgen lässt? Klar, man selbst zahlt währenddessen weiter für eine andere Wohnung und Lifestyle-Flexibilität Miete. Hat meine Mutter so gemacht und hatte am Ende nur noch einen kleinen 4-stelligen Betrag für Ihr Wohnung fürs Alter abzutragen. Fänd ich erstmal eine gute Lösung. Und ganz ehrlich: NUR Nebenkosten & Co. für die Eigentumswohnung sind bei einer kleinen Rente ja doch deutlich günstiger als eine Miete im Alter?!

    • Hallo Isabel,

      danke für Deine Nachricht. Vermieten haben wir bewusst hier ausgespart – es geht um die Eigenheim-Nutzung. Immobilien zur Vermietung kann man nicht wirklich als Investment, sondern eher als Business sehen. Damit muss man sich beschäftigen, das erfordert Zeit und Know-How. Und das kann total Sinn machen, ist aber eben auch arbeitsintensiver und bringt nur selten eine gute Rendite (berücksichtigt man alle Kosten).
      Bei Deiner letzten Frage: Hier gilt es wieder, Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen. Investiere ich ordentlich während meines Arbeitslebens, so habe ich später eine höhere Rente aus meinen Investments. Es ist fast immer lohnenswerter, aus dieser die höhere Miete zu zahlen, als eine Immobilie zu kaufen und daher jahrelang nicht entsprechend viel zurücklegen zu können, weil man den Kredit tilgen muss. Also: Immer gleiches mit gleichem vergleichen 🙂
      „Kleiner 4stelliger-Betrag“ ist m.E. übrigens ganz schön viel für eine Mietwohnung. Da solltest Du an Miete im Alter auch nicht mehr zahlen.

      Viele Grüße
      Anna

  • Fast 5€ pro qm und Monat Instandhaltungsücklage? Bei einer Eigentumswohnung kommt man auf 1.50€. Maximal. Bei einem Haus evtl. ein wenig mehr.
    Mit realistischen Zahlen käme nämlich etwas ganz anderes raus.
    Kein Mensch würde für 10€ pro qm vermieten wenn die Hälfte in Instandhaltung fließen würde.

    • Hej Simon,

      vielen Dank für Deinen Kommentar! Ich hab mir natürlich die 1,5% nicht selbst ausgedacht, sondern mich bei der Berechnung der Instandhaltungskosten an der Peterschen Formel orientiert. Aber lass uns doch mal durchrechnen, was passiert, wenn ich die Zahlen von Dir nehme:

      Setze ich die Instandhaltungskosten im Monat mit 150 Euro (1,50 pro qm) an, so hat unsere Käuferin eine monatliche Belastung von 1.524 Euro. Legt unser Beispielmieter nun die Differenz zwischen seinen Mietkosten und dem Aufwand der Käuferin an, so hat er nach 20 Jahren ein Endvermögen von 424.629 Euro und somit ein 21% höheres Vermögen als die Käuferin. Für 40 Jahre könnte er z.B. nicht nur seine Miete von seinem Vermögen bezahlen, sondern noch 678 Euro im Monat zusätzlich auf den Kopf hauen.

      Selbst, wenn man die Instandhaltungskosten vollständig außen vor lässt (was – wie wir alle wissen – ziemlich wahnsinnig wäre, weil immer irgendetwas kaputt geht / erneuert werden muss etc. und in Eigentumsgemeinschaften gar nicht geht), so hätte unser Mieter immer noch ein höheres Vermögen (369.867 Euro) und könnte sich nach Bezahlung der Miete 40 Jahre lang 452 Euro auszahlen.

      Der Mieter ist also immer noch monetär im Vorteil.

      Viele Grüße
      Anna

  • Die Inflation wird leider nicht berücksichtigt. Durch sie verliert der Restbetrag des Kredits stetig an Wert, ebenso verhält es sich bei der Kreditrate. Bei einer zwanzigjährigen Zinsbindung, wirkt sich dies extrem aus. Die Miete wird demgegenüber wohl nie gesenkt, sondern stetig tendenziell erhöht werden.
    Viele Grüße Stefan

    • Hej Stefan,

      vielen Dank für Deinen Kommentar. Die Inflation haben wir berücksichtigt – bei den Vermögensendwerten von Immobilie und Kapitalanlage. Der Einfachheit halber hatten wir Mietsteigerungen jedoch außen vorgelassen. Darum hab ich jetzt mal nachgerechnet: Gehen wir von einer Anpassung der Miete von rd. 1,5% p.a. aus (soviel ist es z.B. bei uns lt. Staffelmiete, mitten in Hamburg), so kann unser Beispiel-Mieter natürlich Jahr für Jahr weniger in sein Portfolio investieren, während die Belastung der Käuferin gleich bleibt. Der Endwert beträgt dann nicht mehr 530.137 €, sondern „nur“ 477.667 €. Damit hat der Mieter immer noch ein um 36% höheres Vermögen! Du siehst, der Zinseszins ist hier viel relevanter als eine Mietsteigerung. Ich hoffe, das hilft!

      Viele Grüße
      Anna

  • Hallo,

    sicherlich ein paar gut ausbalancierte Argumente für und gegen den Kauf.

    Zwei wichtige gegen Miete habt Ihr m.E. in Eurer Rechnung und Argumentation vergessen.

    1. Mietzins bleibt über 20 Jahre nicht gleich. Spätestens bei Umzug (Ihr wollt ja gerne mobil bleiben) wird es für eine vergleichbare Wohnung ein ordentlicher monatlicher Aufschlag fällig. Hingegen ist die Zinsbindung in Eurer Rechnung gleich.

    2. i.d.R. wird mit einem Annuitätendarlehen getilgt, d.h. der Tilgungsanteil wächst über die Zeit, Zinsanteil geht zurück. Ein sehr wirksamer Effekt. Bei Miete eher das Gegenteil (siehe 1.)

    • Hej Lars,

      vielen Dank für Deinen Kommentar! Zu Deinen Anmerkungen:

      1. Das haben wir nochmal nachgerechnet, siehe meine Antwort auf den Kommentar von Stefan. Auch bei ordentlichen Mietsteigerungen ist der Mieter noch klar im Vorteil.

      2. Ich habe bereits im Artikel die monatliche Rückzahlungsrate eines Annuitätendarlehens angenommen. Der Effekt, den Du beschreibst ist also berücksichtigt, ändert aber nichts an der monatlichen Rate, da sich einfach nur das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsanteil ändert. Kann Dir gerne meine Berechnung zukommen lassen!

      Viele Grüße
      Anna

    • Die Zinsbindung ist aber auch nicht immer bis zum Ende des Darlehens gegeben und dann kann es für Käufer schwierig werden.

  • 3. bei Anlage des gesamten EK (wie bei Euch angenommen) in einer Summe bei t=0, hat der Mieter bzw. Investor ein ähnliches Risiko wie der Wohnubgskäufer, da seine Rendite erheblich vom Timing abhängt. Beispiel: hätte er das EK in Jahr 2000 breit angelegt, hätte er einen deutlich schlechteren Schnitt gemacht als wenn er den gleichen Betrag 3 Jahre später angelegt hätte. Ist mir gerade zu mühsam internen Zinsfuss auszurechnen und diesen dann inflationszubereinigen

    1) 2000: DAX ca. 8000 —> 2018: ca. 13.000

    2) 2003: DAX ca. 2.500 —> 2018: ca. 13.000

    • Hej Lars,

      das Timing hat natürlich Einfluss. Ich hab mit der durchschnittlichen Rendite der letzten 46 Jahre des MSCI World gerechnet (DAX ist viel zu riskant, da nur auf Deutschland begrenzt). Natürlich spielen Einstiegszeitpunkte eine Rolle, über eine derartig lange Laufzeit relativiert sich das jedoch deutlich. Von einem ähnlichen Risiko zu sprechen halte ich für recht gewagt :-), insbesondere, wenn man von einem globalen, stark diversifizierten Portfolio ausgeht.

      Viele Grüße
      Anna

  • Und noch eines gilt es zu berücksichtigen. Inflation ist nicht gleich Inflation.

    Preissteigerung Waren fällt seit Jahren deutlich anders aus als Preissteigerung Vermögenswerte

    P.S.: den Besten Deal würde übrigens der Camper mit Grundstück machen. Günstigen Camper kaufen, gut gelegenes Wohngrundstück kaufen. Camper drauf und 20 Jahre später Grundstück verkaufen. In Hamburger Wohnvierteln i.d.R. eine sichere Bank. Bodenrichtwerte haben sind in unserer Straße innerhalb von 5 Jahren von 280 Euro/qm auf 470 gestiegen. Unser Verkäufer hat das Grundstück damals (ca. 1955) zu 5 DM/qm gekauft

    • Ich befürchte, dass auch das beim Endwertvergleich nicht entscheiden wird, welches Szenario vor- bzw. nachteilig ist: Wie wir gesehen haben, ist auch bei einer ordentlichen Mietsteigerung der Mieter immer noch im Vorteil. Der Vorsprung von 36% (!) müsste erst einmal durch eine deutlich niedrigere Inflation und somit sehr ansehnliche Wertsteigerung bei der Immobilie ausgeglichen werden – da muss aber einiges kommen 🙂

      Wer campen will kann das gerne machen, fand ich jetzt kein gut vergleichbares Szenario, aber vielen Dank für Deine Ergänzung!

    • Camper?
      Welch eine miese wohnqualitaet…
      Warum nicht gleich zelten?

  • Sorry, diese Rechnung ist nicht neutral, sondern soll überzeugen das mieten viel besser ist als Kaufen.
    Wo bekomme ich bitte für mein Geld eine Verzinsung von 4%?
    Und wo ist die Betrachtung nach den 20 Jahren wenn der Mieter weiter Miete zahlt und der Käufer den Abtrag dann nicht mehr?
    Betrachtet man das ganze mal über einen längeren Zeitraum haben am Ende wahrscheinlich beide gleich viel Vermögen.

    • Hej Ungläubig,

      vielen Dank für Deinen Kommentar! Uns ist es wurscht, ob Leute kaufen oder mieten – wir wollen aber dafür sensibilisieren, sich mal die echten Kosten anzuschauen und nicht Leuten auf den Leim zu gehen, die ein starkes Interesse am Verkauf von Immobilien haben.
      Wie auch immer, zu Deinen Fragen:
      Ordentliche Renditen erzielt man locker langfristig am globalen Aktienmarkt. Mit einem breit gestreuten Weltportfolio stand man bislang auch in Niedrigzins-Zeiten prima da (im Durchschnitt mit Renditen v. 7,7% vor Kosten/Steuern/Inflation).
      Zu Deiner anderen Frage: Das stand hier: „Während die Immobilie im Wert stagniert, bekommt Max weiterhin 4% p.a. reale Rendite auf sein Vermögen. Davon kann er auf immer und ewig seine Miete bezahlen. Mehr als das – er kann sich z.B. 40 Jahre lang 2.185 Euro auszahlen. Somit könnte Max nach seinen Mietkosten monatlich 1.113 Euro on top raushauen.“ Der Mieter verzehrt also noch nicht einmal sein Kapital und kann von der Rendite leben, während die Käuferin keine Rendite hat, von der sie leben kann. Sie spart sich zwar die Mietzahlungen, der Käufer hat aber im Monat nach Mietzahlung immernoch über 1.000 Euro zur Verfügung.

      Viele Grüße
      Anna

  • Der Artikel(Blog) ist recht einseitig geschrieben und ich bin der Meinung, dass ihr euch falschen Zahlen bedient habt. Der Mietpreisspiegel liegt in HH bei 12,96€. Für 100m² Wohnungen sind es gar 13,35€. 2011 waren es noch 10,79€. Das sind in 7 Jahren eine Mietsteigerung von 23,72% . Bei einem (theoretisch) linearen Anstieg wären es 3,38%/Jahr. (Quelle: https://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Hamburg/3195)
    Dementsprechend würde Max im Jahr 2018 eher 16.008€ an Miete zahlen. Das Jahr drauf womöglich wieder 3,38% mehr und so weiter. In 20 Jahren zahlt er für die gleiche Wohnung vielleicht schon 31.122,01€. In diesen 20 Jahren hätte er dann 478.282€ an Miete dem Vermieter überwiesen.
    Katharina hingegen hat eine Festverzinsung und zahlt 20 Jahre lang den gleichen Betrag von 16.488€. Hinzu kommen die Instandhaltungskosten. Nicht nur, dass der Name der Formel falsch geschrieben wurde, hat sie Anna anscheinend auch nicht richtig verstanden. Die Peterssche Formel bezieht sich auf die reinen Herstellungskosten einer Immobilie. Nach einem Gutachten liegen aktuell die Herstellungskosten in Hamburg bei durchschnittlich 2300€/m². Ergo sind 43,12€/m²/Jahr Instandhaltungskosten nach Peters anzunehmen. Wohlgemerkt für einen Neubau! Das heißt für unsere Katharina 4312€/Jahr oder 359,38€/Monat. Katharina zahlt also 20 Jahre lang 20.796€ fix. Nach den 20 Jahren nur noch die 4312€ Instandhaltungskosten.
    Steigen die Mieten weiter um 3,38%/Jahr, dann würde Max bereits nach 8 Jahren (ab 29,92% Mietsteigerung) mehr Miete zahlen, als Katharina für ihre Rate+Instandhaltung zahlt. Dann kann er nicht mehr was zurücklegen, wie ihr schreibt.
    Eine Immobilie kauft man auch nicht auf 20 Jahre. Wenn man 35 Jahre annimmt, dann enteilt Katharina dem Max um Weiten. Nach 35 Jahren hat Katharina eine stets gut instand gehaltene Immobilie (egal ob Wertsteigerung oder nicht) und mind. 250.000€ auf dem Konto, da sie in den 15 Jahren mind 16.448€/Jahr (ihre alte Bankrate) auf die Seite legen konte. Max dagegen hat kein Eigentum, Ärger über die stetigen Mieterhöhungen (weil die Vermieter ja stets die Instandhaltungen durchführen) und wahrscheinlich keine Rücklage, da er bereits nach 8 Jahren schon mehr zahlt als Kathrina.
    Nebenbei: DIe 12,5% Weichkosten sind auch recht hoch angenommen, da nicht jeder über einen Makler kauft. Da könnten bei manchen Leuten nochmal 21.000€ wegfallen.

    • Hej Uwe,

      Vielen Dank für Deinen Kommentar. Ich befürchte, Du hast Dich da leicht vertan mit den Zahlen. Du vergleichst den allgemeinen Hamburger Mietspiegel (also für Gesamt-Hamburg) vom Dezember 2018 mit den Kaufpreisen pro qm in Hamburg-Billstedt aus März 2017. Wenn ich die Quadratmeter-Preise für Häuser in Mecklenburg-Vorpommern mit dem Mietzins in München-Au vergleiche, ist Kaufen eine tolle Sache 🙂 In Deiner Quelle liegt der Mietpreis für Billstedt übrigens bei 9,87 Euro und ich rechne schon mit 10,72 Euro… Das nur am Rande.

      Also, wenn wir nun beim Vergleich innerhalb eines Stadtteils und Kalendermonats bleiben (Billstedt im März 2017), können wir ja mal schauen, was dabei rauskommt, wenn man eine Mietsteigerung von 3,38% p.a. annimmt. Ich hab mal nachgeschaut, die Mietsteigerung in Hamburg lag eigentlich bei „nur“ 2,3% p.a. in den letzten Jahren (https://www.mieterverein-hamburg.de/de/aktuelles/statistiken-wohnen-hamburg/). Aber egal, wir nehmen 3,38% Mietsteigerung, Instandhaltungskosten von 359,38 pro Monat und reduzieren die Weichkosten um 21.000 Euro. Max hätte dann nach 20 Jahren immer noch 360.785 Euro gemacht – mehr als Katharina.

      Eigentlich muss man aber einer Mietsteigerung fairerweise auch eine Steigerung der Instandhaltungskosten gegenüberstellen, um einen Inflationsausgleich zu schaffen (wie im restlichen Beispiel 1,5%). Demnach hat Max ein Vermögen von 376.047 Euro trotz enormer Mietsteigerung. Wenn man nun doch die realistische Mietsteigerung von 2,3% p.a. nimmt (die auch nicht vorkommt, wenn man nicht jedes Jahr umzieht – ist also immer noch ziemlich übertrieben), dann hat Max ein Vermögen von 417.216 Euro erwirtschaftet.

      Du siehst, selbst mit hohen Mietsteigerungen, gleichzeitig niedrigeren Weich- und Instandhaltungskosten wird Kaufen nicht positiv. Ganz unabhängig nochmal vom Klumpenrisiko, was man mit einer Immobilie trägt… Wie gesagt, jeder muss das für sich wissen, aber man sollte doch einfach mal nüchtern die Zahlen anschauen.

      Viele Grüße
      Anna

      P.S.: Achso, danke für den Hinweis mit der Petersschen Formel!

  • Was ist den mit den Staffelmieten in Hamburg, die sind inzwischen bei 10 Jahren bis „unbefristet“… Oder anderen Mietsteigerungen (Umzug). Das müßte man ja fairerweise auch mit berechnen.

    …“Unser Beispiel-Mieter Max zahlt 1.072 Euro pro Monat für seine vergleichbare 100-qm-Wohnung. Somit hat er im Vergleich zu Katharina im Monat 741 Euro mehr zur Verfügung, die er nicht für Wohnkosten ausgeben muss.

    Legt er das übrige Geld nun monatlich nebst dem Anfangsvermögen von 118.484 Euro an (Max hat natürlich zuvor genau so viel gespart wie Katharina), so hat er nach Steuern und Inflation ein Vermögen von 530.137 Euro am Ende der 20 Jahre…“

    • Hej Anonymous,

      wie bereits in anderen Kommentaren beschrieben kommt das Miet-Szenario auch bei ordentlichen Mietsteigerungen immer noch deutlich besser weg. Wenn Du magst kannst Du das auch selbst mal mit unserem Rechner am Ende der Seite durchrechnen.

      Viele Grüße
      Eddy

  • Servus,

    Was meiner Meinung nach alle vergessen die solche Berechnungen machen: was ist denn mit den Mietpreisen in 20,30 Jahren? Klar, wenn ich mein gespartes Geld das nicht in den Kredit fliest, in Aktien anlege kommt dabei mehr Geld rum. Eine andere Frage ist noch wie viele Menschen legen überhaupt Geld in D. In Aktien und Etf oder Fonds? Wenn ich also immer zu Miete lebe und dann nach eurer Rechnung über 1000€ mehr habe. Wohin gehen denn die 1000 Euro? Genau in die Miete. Wenn ich heute schon in Hamburg über 1000euro Miete zahlen muss, will ich gar nicht wissen wie viel das in 30 Jahren sind, die ich dann als ewiger Mieter in meine Rechnung einbeziehen muss. Oder liege ich da falsch? Anderes thema:wenn ich mit 67 mein Ganzes Geld angespart habe wo lege ich es denn an damit eure 4 % darauf bekomme? Meint ihr so eine hohe Summe würde jemand in Etfs anlegen?

    • Hej Maxim,

      schau Dir mal die Kommentare an und lies vielleicht den Artikel nochmal genau durch, da werden alle Deine Fragen beantwortet 🙂

      Liebe Grüße

      Eddy

  • Ein neuerdings wichtiger punkt ist noch nachzutragen.
    In wohnungen gibts immer einige nachbarn ,ueber / unter/neben oder schraeg….
    Mit unerwartetem laerm . Die wohnqualitaet kann dann richtung null oder ins negative schwenken.wobei ich hier NUR den legalen krach meine.
    Im eigenheim nicht. Gegen stoerfaktoren von ausserhalb des grundstuecks kann ich mich durch mauern , hecken , straeucher „wehren“.
    In wohnungen gibts nur eins : schnell kuendigen.

    • Ich stimme Dir zu, das Lärm ein großes problem darstellen kann. Aber für mich ist das eigentlich eher ein Argument für die Miete. Sollte ich wirklich unerträgliche Nachbarn/Lärmbelästigung haben, bin ich mit der gemieteten Immobilie tendenziell flexibler als mit der dem Eigentum.

      Du gehst jetzt von einem freistehenden Haus aus. Das ist aber nicht die Regel und meist auch teurer als Doppelhaus, oder Reihenendhaus. Außerdem ist Lärm nicht das einzige Streitgrund. Gerade Grundstückseigentümer streiten sich da ja bis aufs Messer wegen der Außenbepflanzung oder Garagenposition, oder wasweissich.
      Mal davon abgesehen geht es hier ja nicht um Hauskauf vs. Wohnungsmiete sondern um Kaufen vs. Mieten. Mit meiner Eigentumswohnung habe ich mindestens die gleichen Probleme wie der Mieter. Dazu kommt noch, dass ich über den Umgang mit meinem Eigentum mit einer Eigentümergemeinschaft diskutieren muss. Da kann es noch zusätzlich zu Unstimmigkeiten führen.

  • Hallo ihr beiden,
    ein spannender Blogbeitrag, der auch einige Klischees oder Glaubenssätze zum Thema Eigenheim hinterfragt. Insbesondere bei der Aussage „das Haus von Freunden hatte auch schon eine ordentliche Wertsteigerung“ musste ich schmunzeln. Auch in meinem Bekanntenkreis werden gerne solch allgemeinen Aussagen getroffen, ohne Details zu kennen und ohne die Situationen richtig vergleichen zu können. Das Haus des Freundes kann an einem ganz anderen Ort, in einer ganz anderen Lage und in einem ganz anderen Zustand sein. Er kann günstig eingekauft haben etc. Es spielen viele Faktoren eine Rolle, um richtig vergleichen zu können.
    Viele Grüße aus Karlsruhe
    Janina

  • Hallo, dann lest mal das Buch, Die Leiden der Anna W., über Wohnungseigentum, unseriösen Hausverwaltungen und vielen Tipps zum Wohnungskauf. Eine authentische Geschichte im spannender Erzählform. Echt krass!

  • Hallo, ich stimme Eurem Artikel so weit in allen Punkten zu!
    Ein wichtiger Aspekt sollte wie ich finde hier jedoch mit aufgenommen werden – wie ist das bei Selbständigen? Es besteht immer ein Risiko, als Selbständige eine Zeitlang abhängig von Hartz IV oder ähnlichen Sozialleistungen zu werden, das sieht man gerade jetzt in der Coronakrise häufig. Wie sieht es dann aus mit ETFs? Diese müssen doch verbraucht werden bis zu einem gewissen Schonvermögen wenn ich es richtig sehe. Eine selbst genutzte Immobilie hingegen ist erlaubt und würde nicht angetastet. Auch die gesetzliche Rente, soweit man freiwillige Beiträge eingezahlt hat, würde nicht angetastet.

    • Hej Andrea,
      So einfach ist das leider nicht: Eine Immobilie würde nur verschont, wenn sie angemessen ist (alleine oder zu zweit nicht mehr als 80qm, das Haus geht also nicht) und abbezahlt ist! Denn das Darlehen kann ja so nicht mehr getilgt werden. Ist man also noch in der Tilgungsphase (was ja vermutlich für die meisten so sein wird), hat man also ein ziemliches Problem… Klar, ETF werden auch nicht verschont. Nur die gesetzliche Rente bleibt unangetastet. Da kommt nur leider nicht viel bei rum 🙂 Wir haben übrigens einen Artikel zum Thema Altersvorsorge für Selbstständige geschrieben, da betrachten wir das alles genau: https://lazyinvestors.de/beste-altersvorsorge-selbststaendige/
      Viele Grüße,
      Anna

  • Ich und mein Mann haben 80 Tausend Euro gespart und erst damit haben wir auf die Suche nach einem Haus gemacht. Haben etwa 1 jähr gesucht und eine DHH in Hamburg gefunden, 9 km zum Zentrum. Eine ruhige, gute und familienfreundliche Lage von HH. Das Haus 100 qm mit eigenem 800 qm Grundstück haben wir 2014 fuer 200 Tausend gekauft und damals war es echt der letzte Zeitpunkt, zu dem die Preise in HH noch nicht so wild hoch waren. Kredit soll bis 2024 laufen aber dank Sondertilgungen die wir JEDES JAHR einzahlten (5% der geliehenen Summe) wuerden wir 2022 schuldenfrei sein. Aber inzwischen haben wir wieder 40 Tausend zur Seite gelegt und haben gerade von der Bank eine Erlaubnis bekommen, den Kredit vorzeitig abzuzahlen. Leider müssen wir 1500 Euro „Strafe“ dafuer zahlen aber uns ist es wert, dass wir uns so schnell wie moeglich von der Bank trennen und das Haus wirklich nur uns gehört!! Also heute, September 2020 zahlen wir unsere letzte Rate und sind mit 38 Jahren komplett schuldenfrei und unser Haus wurde fuer mind 400 Tausend Euro bewertet. Also: wenn kaufen dann vernuenftig, IMMER MIT EIGENKAPITAL, eine 100% Finanzierung waere fuer uns mit unserer Einstellung wie Harakiri!!! Absolutes NO GO. Wir haben viele Bekannte die 0 Euro gespart haben aber teure Häuser kaufen weil Zinsen gerade so niedrig sind. Wir wollten auch immer ein Haus kaufen weil wir beide aus Polen kommen und in Polen kauft Mehrheit der Menschen ein Haus oder Wohnung. Klar, wird auch viel gemietet aber Kaufen gilt als vernünftiger. Aber wie immer, alles mit Kopf und sich nicht fuer 2 Generationen verschulden weil man mit anderen mithalten muss. Das ist dann eine Falle und es wird nie gut ausgehen. Gruesse.

    • Klassische Verwechslung von Korrelation und Kausalität: Immobilieneigentümer sind oft nicht WEGEN der Immobilie so reich, sondern weil sie zwangsweise gespart haben… Siehe „Kauf ich jetzt ein Haus oder nicht?“ in unserem Artikel.

  • Vielen Dank für den Artikel.

    Die Inflationsbereinigung beim Hauswert scheint allerdings nicht richtig zu funktionieren in eurem Rechner. Der Hauswert sollte durch die Inflation steigen, da es ja eine „Ware“ ist und nicht wie das Geld negativ von der Inflation betroffen ist.

    In einem sehr vereinfachtem Beispiel:
    Hauswert: 100.000 Euro
    Inflation: 1.5% (p.a.)
    Wertsteigerung: 0% (p.a.)
    Betrachtungszeitraum: 1 Jahr

    Hauswert mit Inflation: 101.500 Euro
    Hauswert (inflationsbereinigt): 100.000 Euro
    Hauswert (inflationsbereinigt) laut eurem Rechner: 98.500 Euro

    Freundliche Grüße
    Klaus

      • Hi Anna,

        Vielen Dank für die Artikel, die sehr interessant sind. Allerdings unterstützen sie meine Aussage. Im Beispiel habt ihr es ja auch richtig gemacht. Nur der Rechner zieht eben die Inflationsprozente ab vom Hauswert obwohl der ursprüngliche Wert ja schon okay ist.

        Die Artikel besagen, dass es nach Inflationsbereinigung keine merkbare Wertsteigerung gibt. Mit dem Rechner gibt es allerdings sogar einen ordentlichen Wertverlust. Das kann sein in der Realität. In dem Rechner sollte dies aber über einen anderen Parameter (negativer Wert bei Wertsteigerung) gesteuert werden. Denn bei 0% Wertsteigerung bleibt der Wert nunmal inflationsbereinigt der gleiche. Was ihr vielleicht mit dem Rechner zeigen wollt ist, wenn ich mein Haus für 100 kaufe und dann x Jahre wieder für 100 verkaufe, dass diese 100 dann eigentlich nur weniger wert sind. Allerdings ist das sehr unwahrscheinlich weil der Verkaufspreis höher liegen wird. Nur wie du und die Artikel richtig sagen, liegt das eben nicht daran das der Wert sich gesteigert hat sondern an der Inflation.

        Ich glaube insgesamt verzerrt es eben eure solide Aussage, dass sich ein Hauskauf überlegt sein will und eben manchmal das Richtige ist aber bei weitem nicht immer. In dem ihr die Inflation bei Anlagen rausrechnet aber bei dem Hauskauf abrechnet wirkt ihr voreingenommen gegenüber dem Hauskauf.

        Freundliche Grüße
        Klaus

  • Ich finde den Artikel unter dem Aspekt gut, dass er einem zum Nachdenken anregt und versucht wird das Thema aus einem anderen Blickwinkel zu betrachten. Jetzt kommt mein großes Aber: Es wird immer versucht aus der Vergangenheit auf die Zukunft zu schließen. Aber niemand kennt die Zukunft, das sollte man sich immer beim Argumentieren mit Zahlen im Hinterkopf behalten. Wenn es so stimmen würde, dann wären ja alle blöd die Eigentum erwerben würden. Da dies aber nicht die 40% (Aktuelle Wohneigentumsquote in Deutschland) der Dümmsten sind, muss hier ja wo der Haken sein, oder? Und schließlich gibt es genügend Beispiele in der Geschichte, dass große Vermögen (die kleinen mögen geschichtlich weniger Relevanz haben) durch Immobilien entstanden sind.

    • „dass große Vermögen (die kleinen mögen geschichtlich weniger Relevanz haben) durch Immobilien entstanden sind.“
      –> nicht durch eigengenutzte Immobilien, sondern Immobilien in Form von Kapitalanlagen …

  • Mit einem Hauskauf zementiert man doch nicht seine Wohnsiuation. Man kann doch jederzeit umziehen und das Haus vermieten.

    • Hej Oliver,
      klar, das kann man machen – wenn man einen Mieter findet! Außerdem hat man dann die Verwaltung und Instandhaltung an der Backe 🙂

  • Na ja, ich wohne nicht in Hamburg, sondern in NRW auf dem Land. Wenn ich die zu Grunde liegenden Daten ein bisschen anpasse, liegen nach diesem Rechner Kaufen und Mieten ziemlich gleichauf.
    Allerdings habe ich als Immobilienkäufer dann nach 20 Jahren mein Eigenheim mit Einliegerwohnung abbezahlt und muss keine Miete mehr bezahlen. Und wenn die Kinder ausziehen, kann ich eine der Wohnungen vermieten und habe ein monatliche Zusatzeinnahmen, dass ein Mieter ebenfalls nicht hat. Deshalb:

    1. Traue keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast. Man muss die zu Grunde liegenden Annahmen immer kritisch hinterfragen und auf seine Situation anpassen.

    Zudem ist das Eigenheim mit Einliegerwohnung und großer Doppelgarage auch eine Art Lebensgefühl, welches eine Mietwohnung nie bieten kann. Ich handwerke z.B. sehr gerne hobbymäßig in und ums Haus. Die Möglichkeiten, die einem ein Eigenheim da bietet, kann eine Wohnung oder ein gemietetes Haus nie bieten. Zudem spiele ich verschiedene lautere Instrumente, in einer Wohnung würde ich da sicher oft Ärger mit den Nachbarn bekommen. Und zudem sind die Größe des Hauses und des Grundstücks hier auf dem Land in Zeiten von Lockdown oder gar Quarantäne nicht zu unterschätzen.

    2. Geld ist nicht alles. Wer ein Haus kauft, kauft dieses nicht primär nach dem Aspekt, dass er damit sein Geld besser anlegt. Es ist ein Lebensgefühl und ein Stück Freiheit, die man ehrlicherweise aber auch mit der Unfreiheit der Ortsgebundenheit bezahlt.

    Was viele allerdings total vernachlässigen, sind die Instandhaltungs- und Renovierungskosten. Das ist es, was einem wirklich keiner der Bankberater sagt. Was z.B. wenn in der Finanzierungsphase, eine neue Heizung gebraucht wird oder die Frau eine neue Küche will, das Haus gestrichen werden muss, dies und das kaputt geht, etc? Die Sachen im Haus bleiben nicht ewig neu und schön, irgendwann sind sie verbraucht und müssen ausgetauscht werden.
    Zudem sagt einem auch niemand vorher, dass mit einem Haus auch höhere Kosten als in der Mietwohnung verbunden sind, höhere Grundsteuer, höhere Versicherungsbeiträge, höhere … .Deshalb:

    3. Es ist wichtig immer beide Seiten der Medaille zu sehen und auch solche Beiträge zu lesen, die sich kritisch mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigen. Denn es stimmt, Bankberater, Makler, etc. haben alle ein Interesse daran zu verkaufen und verschweigen einem daher einen Teil der zusätzlichen Kosten, die eine Immobilie mit sich bringt.

  • Hallo,
    sehr schöner Artikel und auch Blog den ich gerade entdeckt habe. Eine selbst genutzte Immobilie ist letztlich eine Verbindlichkeit. Das Konzept mit finanzieller Freiheit und ein bisschen Frugalismus ist ein Konzept dass ich auch verfolge. Man kann u.U. bei bescheidener Lebensweise mit überschaubaren monatlichen Einnahmen (in Form von Ausschüttungen aus dem Kapitalstock) ein selbst bestimmtes Leben führen. Hierbei ist auch die steuerliche Freigrenze relevant, die bei frugalistischem Lebensstil doch in den Focus rückt. (grob 10-12 T € pro Jahr aktuell).
    Wenn man dann eine Immobilie besitzt, muss man die späteren Mietkosten nicht zusätzlich aus passivem Einkommen generieren , die dann entsprechend (mehr) versteuert werden müssten (derzeit 28,x %) .
    Somit müsste man weniger als Kapitalstock ansparen und hätte damit einhergehend auch eine niedrigere Besteuerung.
    Das sollte einen früheren Ausstieg bedeuten. Wie seht ihr das?

    Gruß

  • Aus dem Artikel erkennt man natürlich klar eure Positionierung. Den Satz „je höher der Fremdkapital-Einsatz, desto geringer die Rendite“ kann ich so nicht stehen lassen. Gerade im aktuellen Zins-Umfeld lohnt oft etwas mehr Fremdkapital, da ich mein Geld höher verzinslich anlegen kann, als der Zins den ich an die Bank zahle. Leider lassen sich Mieten und Kaufen so direkt nicht vergleichen, der Mieter passt seinen Wohnraum flexibler an die Lebenssituation an, ist in der Regel aber nicht so konsequent im Ausgabenverhalten wie der Eigentümer. In die selbstgenutzte Immobilie wird in der Regel auch mehr investiert als in die Mietwohnung (Ausstattungsqualität). Persönlich habe ich spät im Leben im Eigentum investiert und bin 5 Jahre nach Kauf bei einem Wertzuwachs von 50%. Auch hier ist also Timing wichtig, genau wie bei hohen Einmalinvestitionen im Aktienmarkt.

  • Glück Auf,
    leider finde ich den Artikel sehr einseitig geschrieben. Die Rechnung, dass zur Miete wohnen günstiger ist, mag ja aufgehen. Dafür bin ich zu wenig BWLer und zu sehr Ingenieur. Ich wohne in Dortmund und hier sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren zwischen 10-13% gestiegen. Vergleiche ich den Kaufpreis unseres Hauses mit den jetzigen Preisen, kann ich nicht erkennen, dass Immobilien nicht an Wert gewinnen, eher im Gegenteil (Wir haben vor 4 Jahren gekauft und kernsaniert, Wertzuwachs bis heute ca. 45.000€, Tendenz steigend). In eurem Beispiel habt ihr scheinbar die Kapitalertragssteuer vergessen. Verwandelt Mäxchen sein Erspartes beim Renteneintritt in Bares, muss er feste Abdrücken, oder irre ich? Nicht das ihr mich falsch versteht, auch ich spare mit Aktien und ETF nebenbei zur Altersvorsorge, aber die Kapitalertragssteuer wird hier gerne vergessen. Das sogenannte Klumpenrisiko sehe ich gar nicht als Risiko. Zahle ich brav meinen Abtrag, habe ich nicht das Risiko von Mäxchen aufgrund Eigenbedarf, Umwandlung in Eigentumswohnung usw. aus der Wohnung oder Haus zu fliegen. Wenn wir ein neues Bad wollen, bauen wir das nach unseren Vorstellungen, Mäxchen kann das nicht. Wir können in unserem Garten machen was wir wollen usw.. Und irgendwie ist da noch dieser psychologische Faktor: Mit jedem Monat Tilgung gehört dieses Haus ein Stückchen mehr uns. Das fühlt sich gut an. Die Zinsen sind natürlich futsch, klar. Mäxchen spart ja nicht für sich, sondern für seine zukünftigen Vermieter. Weiter kommt der Faktor Vererben: Wir hinterlassen unserer Tochter einen materiellen Wert. Selbst wenn die Immobilie weniger wert sein sollte, was ich nicht glaube, hat sie einen Wert. Mäxchens Vermögen wird ja von Vermietern aufgezehrt. Er hinterlässt seinen Kindern: nichts (außer er stirbt früh, dann hat er zudem umsonst gespart und zur Miete gewohnt). Zu guter Letzt: Ich glaube kaum, dass es sehr viele Menschen wie Max gibt, die einen solch hohen Betrag monatlich beiseite legen um davon in 30 Jahren die Miete zu bezahlen. Ich weiß, sehr einseitig geschrieben, aber das macht ihr ja auch 😉

  • Hallo ihr Lieben,
    ehrlich gesagt verstehe ich nicht warum sich hier so viele in den Kommentaren aufregen.
    Denn wie in dem Artikel auch erwähnt, letztendlich ist es vor allem eine Lifestyle-Entscheidung, die man sich aber auch leisten können muss. Man muss seine Prioritäten abwägen.
    Seit meinem Studium lebe ich in Großstädten und je länger das so ist, desto mehr will ich wieder zurück aufs Land. Was mir vor allem fehlt: Freundschaft und der Zusammenhalt der Gemeinschaft. Ich habe das Gefühl, dass diese beiden Sachen in einem kleinen Dorf einen anderen Stellenwert haben als in einer anonymen Großstadt.
    Klar, war es auch für mich in der Pubertät auf den Land nicht so einfach, aber ich hatte das Glück, dass das Dorf eine Bahnanbindung hat und dementsprechend mussten auch meine Eltern nicht als Taxiunternehmen fungieren. Ich wurde früh zu Selbstständigkeit erzogen. Im Rückblick hatte ich nicht nur eine tolle Kindheit sondern auch Jugend.
    Das ist mir viel wichtiger als die Rendite, es ist meine Lifestyle Entscheidung die ich gerne realisieren möchte, sobald ich mir das leisten kann.
    Nur eine Anmerkung zum Artikel: das mit dem testen gestaltet sich leider in sehr ländlichen Regionen schwer. Da wie gesagt es wahrscheinlich nicht die beste Kapitalanlage ist, werdeb die Häuser entweder schon seit Generationen von den Eigentümern bewohnt oder jemand neues hat eine Lifestyle Entscheidung getroffen und will nun auch in seinem Eigenheim wohnen 🙂
    Nichtsdestotrotz fand ich es interessant diesen Artikel zu lesen, danke!

  • Vielen Dank für den Artikel. Ich sehe das genauso. Allerdings habe ich vor, EINE Einzimmerwohnung zu kaufen, da ich über zwei Jahre erfolglos eine Wohnung gesucht habe und so lange auf Sofas meiner Familie und Freunde übernachten musste. Dieses Gefühl der „Obdachlosigkeit light“ will ich nie mehr haben. Letzend Endes musste ich meine Heimat sogar für eine Wohnung verlassen. Für diese Sicherheit verzichte ich gerne auf die Rendite.

  • Hmm, ich denke eine Investition in Wohnimmobilien ist langfristig eine sinnvolle Entscheidung. Egal ob jetzt Eigenheim oder Kapitalanleger. Allein die Möglichkeit sich relativ risikolos zu Verschulden bei nominal steigenden Preisen, wovon in der Regel auszugehen ist, stellt einen finanziell doch besser in unserer Welt.

    Selbst wenn ich 10% p.a. am Aktienmarkt mache, bekomme ich die nur auf mein EK. Bei 100€ (80 ETF und 20 Cash oder Anleihen) wären das 8€, wovon ich am Ende des Jahres nach Steuer nur noch ca. 74% habe. Also 5,92€ nach Steuer. Nach Inflation sind es ja wieder 2 weniger. Also 5,92 – 2 = 3,92€. Bankgebühren sagen wir Mal 0,5 % auf das Gesamtvermögen pro Jahr, 3,92 – 0,5 = 3,42%.

    Natürlich kann der Versuch nur schief gehen eine komplexe Welt und Ihre Veränderungen, runtergerbochen und grob vereinfacht, in eine Kennzahl wie die der Inflation auszudrücken. Will sagen meine persönliche Inflation liegt ganz offiziell höher, aufgrund meines individuellen Konsumverhaltens. Darüber hinaus gibt es die Diskussion, dass Produktverbesserungen mitberücksichtigt werden, Produktverschlechterungen allerdings nicht. Und selbst wenn das Produkt besser wird aber trotzdem gleich teuer am Ende bleibt, da das alte Modell ein Auslaufmodell ist und daher nicht mehr wirtschaftlich produziert werden kann, habe ich ja jetzt die volle Ausgabe und das Geld fehlt im im Geldbeutel.
    Daher würde ich die Inflation eher noch höher ansetzten um 0,5 Prozent.
    Somit müsste man diese abziehen, 3.42 – 0,5 = 2,92 % reale EK Rendite was dir bei 10% Aktienrendite übrigbleibt? Das reicht gerade Mal um der Altersarmut zu entfliehen.

    • Hej Benedikt, ich kann Deine Punkte ehrlicherweise nicht so richtig nachvollziehen. Unsere Renditeannahmen inkl. Inflation und Steuern kannst Du dem Artikel entnehmen. Wenn Du magst kannst Du auch mehr darüber hier lesen: https://lazyinvestors.de/etf-sparplan-rechner/
      Die reale Rendite liegt eher über 4%… Am Ende des Tages ist aber das Wichtigste, ordentlich Geld zur Seite zu legen, um der Altersarmut zu entfliehen.
      Viele Grüße,
      Anna

      • Hei Anna,

        Mein Punkt ist, dass wenn ich ein 10.000 € ETF Portfolio vergleiche mit einer Investition von 10.000 € in eine 100.000 € Immobilie, ich denke, das die Immobilie besser abschneiden wird.

        wie oben bereits gesagt bleibt am Ende auch nicht so viel übrig von der ETF Rendite und sie bezieht sich halt nur auf die 10.000 €. Genauer gesagt bleibt bei konservativer Betrachtung nur eine Nettorendite von 2,92 % übrig oder wenn wir bei deinen Annahmen bleiben 4%. Also 4% von 10.000 € sind 292 € oder eben 400 € realer Wertzuwachs + Inflation 200 € wären bis zu 600 € nominaler Geldzuwachs.

        Meine Immobilienrendite bezieht sich auf die 100.000 €. Das heißt, bei 2,5 % nominal Rendite (da ist noch nicht mal reale Rendite dabei so wie wir es das letzte Jahrzehnt hatten insbesondere in guten Lagen) würden meine Immobilie im ersten Jahr um 2.500 € nominal steigen lassen. UND wohnen muss ja ich ja sowieso, also auch Mieter. Ziehe ich jetzt noch die Inflation ab von meinem Kredit sieht die Kalkulation noch besser aus. 100.000 € – 2,5% Inflation = 97.500 € realer Kreditbetrag nach Kaufkraftverlust. Differenz zwischen nominaler Wertzuwachs und Kreditbetrag = 102.500 € – 97.500 € = 5.000 €. Ich habe also eine Rendite von 50 % im ersten Jahr, ohne auf steigende Preise zu spekulieren. Damit die Berechnung nachhaltig ist, sollte der Cashflow positiv sein, um alle laufenden Kosten bestreiten zu können. Oder zumindest mittelfristig in der SOLL-Kalkulation. Zugegeben werden sich nur die wenigsten mit einer 100 % Finanzierung wohl fühlen. Aber bei 80 – 50 % FK wird man auch heute noch Immobilien finden, welche Cashflow positiv sind UND die EK-Rendite (Eigenkapital) wird dann eben nicht bei 50 % sein, sondern bei 12% bis 30%. Aktuell sind die Wertzuwächse nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Außerdem werdet Ihr mit steigendem Alter auch euer Einkommen erhöhen, wodurch es euch noch leichter fallen wird euch zu entschulden.
        Also ich hoffe ich habe dich jetzt nicht zu sehr geschockt, aber ich kann dir das aus eigener Erfahrung nur bestätigen. Etwas klarer jetzt?

        ****************

        Bei dem Link von Dir setzt ihr finanzielle Freiheit mit dem 25-fachen gleich, was wiederum einer Rendite von 4 % entspricht. Diese Zahl beruht aus der Trinity Studie. Dort wurde untersucht, wie viele Portfolios nach 30 Jahren überlebt haben bei einem 50/50 Portfolio. Also das Ziel war zu überleben. Die Meisten Teilnehmer mussten an die Vermögenssubstanz, sodass das Vermögen immer kleiner wurde. Von Realer Rendite kann hier also keine Rede sein. Natürlich gab es auch einzelne Portfolios die es geschafft haben und sogar reale Wertsteigerungen erzielt haben in diesem Zeitraum, allerdings war das eher die Ausnahme. Der 30 jährige Zeitraum wurde so gewählt, da dies ein typischer Rentenzeitraum ist, also für 65+. Wo wir wieder eher in der Sparte der Altersvorsorge wären und nicht finanziell frei.

        • Hej Benedikt,

          Ahhh, Du meinst den sagenumwobenen Effekt der „Weginflationierung von Immobilienschulden“. Zunächst muss man hier zwischen erwarteter und unerwarteter Inflation unterscheiden. Die erste ist per Definition bereits eingepreist, da sie von den Marktteilnehmern angenommen wird – ob jetzt bei Kreditzinsen oder Aktiendividenden. Hier lässt sich also kein Vorteil ausbeuten. Die unerwartete ist… unerwartet und kann deswegen zu dem von Dir beschriebenen Szenario führen, genauso gut aber eben nicht. Hierbei handelt es sich also um reine Spekulation. In der Vergangenheit hat der Gesetzgeber auf Hyperinflation übrigens reagiert, z.B. mit der Hauszinssteuer. Das sollte man nicht vergessen. Des Weiteren reagieren natürlich auch Mieten darauf etc. Ist also alles nicht so simpel.
          Nichtsdestotrotz: In unserem Rechner, der konservativ (= zugunsten des Immobilienszenarios) rechnet, haben wir diesen Effekt berücksichtigt. Und die Ergebnisse sprechen immernoch in der Vielzahl der Fälle für das Mietszenario. Du kannst also einfach mal Deine Annahmen da reinwerfen und gucken, was rauskommt. Derartige Rechner gibt es natürlich noch mehr, falls Du unserem nicht trauen solltest…

          Zu dem anderen Punkt: Hier sollte unterschieden werden zwischen realer Rendite in der Anspar- und Entsparphase und dem Anteil von defensiven Anlagen wie Staatsanleihen. Meine Berechnungen beziehen sich nur auf den Aktienteil, wie unschwer erkennbar ist 🙂 Und selbstverständlich kannst Du eine konservative Annahme für die Entsparphase treffen. Zur sicheren Entnahmerate gibt es diverse Quellen, die teilweise eine höhere Rate, teilweise eine niedrigere nahelegen. Am Ende des Tages beruht sie auf so vielen Annahmen – auch diese kannst Du beispielhaft in unserem Rechner eingeben. Wenn Du es genau wissen willst, müsstest Du eine Monte-Carlo-Simulation durchführen. Am sichersten ist es, wenn man mit seinen Ausgaben einigermaßen flexibel reagieren kann. Das hilft.

          Also ich hoffe ich habe Dich jetzt nicht zu sehr geschockt. Etwas klarer jetzt?

          Viele Grüße,
          Anna

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