Kaufen vs. Mieten – Ist Mieten Geldverschwendung?

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Mieten Geldverschwendung

Treffen wir finanziell eine schlechte Entscheidung, wenn wir ein Leben lang zur Miete wohnen?

Du hörst wahrscheinlich an allen Ecken und Enden, dass „Geld für die Miete zu bezahlen“ dumm sei und nur Deinem Vermieter helfe. Alle wollen Dir ein schlechtes Gewissen einreden, weil Du Dir keine Immobilie kaufen willst.

Keine Lust zu lesen? Schau Dir unser Video zum Thema an:

Auf der anderen Seite hast Du vielleicht auch überhaupt keine Lust, Dir ein eigenes Haus anzuschaffen, weil Du auch immer mitkriegst, wie Deine Kollegen über die Probleme bei den Baumaßnahmen schimpfen und generell die Bewirtschaftung ihres Eigentums so unheimlich viel Zeit in Anspruch nimmt.

Und – lass mich raten – sie sagen alle sowas wie: „Ich werfe doch nicht meinem Vermieter die Kohle in den Rachen, wenn ich stattdessen einen Kredit abzahlen kann und am Ende die Wohnung mir gehört.“

Aber macht das wirklich Sinn oder ist das einfach eine “dumme” Milchmädchenrechnung von deren Seite?

Machen wir mal einen Vergleich: Wenn Du in ein Restaurant gehst und für Dein Essen bezahlst, das jemand für Dich zubereitet und Du so selbst nicht kochen musst, wirfst Du da auch Dein Geld aus dem Fenster?

Nee, Du zahlst für eine Leistung und bekommst einen Gegenwert – nämlich das Essen.

Doch irgendwie verdrehen die Leute komplett die Logik, wenn es ums Wohnen geht.

Bei Deinem Restaurantbesuch zahlst Du gerne dafür, dass Du gutes Essen bekommst, es Dir gebracht wird, Du an einem schönen Tisch sitzt und jemand Dein Geschirr am Ende wieder abräumt und abwäscht.

Mit Deiner Miete machst Du nichts anderes: Du zahlst dafür, dass Du ein Dach über dem Kopf hast (vergleichbar mit dem Essen) und Dein Vermieter kümmert sich um die ganzen Reparaturen und den Papierkram, den Du sonst bei Deinem Eigenheim an der Backe hättest (entspricht dem Zubereiten, Bringen und Abwaschen im Restaurant).

Ist Mieten jetzt also doch keine Geldverschwendung?

Die Antwort lautet: Kommt drauf an!

Denkfallen

Um das beurteilen zu können, ist es erstmal wichtig, zu verstehen, wo die ganzen Denkfallen lauern. Wie kommen denn alle Leute auf die Idee, dass man mit der Miete Geld verschwendet und es nur dem bösen Vermieter in den Rachen wirft, wenn man die Immobilie doch auch selbst besitzen könnte?

1. Werbung

Die Immobilienlobby, der Staat und unsere Eltern erzählen uns, dass der heilige Gral eine Immobilie sei. Der Staat gibt sogar Steueranreize für einen Kauf und Deine Eltern kennen wahrscheinlich kaum andere Investitionsmöglichkeiten.

Wenn man also jahrzehntelang das Gleiche hört, glaubt man einfach blind daran, anstelle mal die Zahlen zu prüfen und vielleicht auch mal neue Erkenntnisse in Betracht zu ziehen.

Hier ein ein Ausschnitt von einer Banken-Webseite:


Quelle: Sparkasse Immobilien

Man spart zwar später Geld für die Miete – der Sachverhalt ist aber alleine überhaupt nicht aussagekräftig, wenn ich nicht vergleiche, was alternative Investments anstelle von Kredittilgungen bringen können.

2. Ein gutes Investment?

In Deutschland glaubt man, dass eine Immobilie immer auch eine gute Investition ist.

Generell gehen viele von starken Wertsteigerungen bei Immobilien aus. Klar – jeder Verkäufer wird Dir erzählen, warum genau seine Immobilie in den nächsten Jahren rasant an Wert zulegen wird. Statistisch gesehen gibt es solche grandiosen Steigerungen aber gar nicht langfristig! 

Ganz im Gegenteil: Zwischen 1971 und 2015 lagen die Wertsteigerungen in Deutschland im Durchschnitt inflationsbereinigt bei -0,2%.

Auf was allerdings alle nur gucken, sind die Wertsteigerungen der letzten Jahre. Zwischen 2016 und 2020 gab es nämlich exorbitante reale Steigerungen von über 7% pro Jahr. Jedoch gibt es kaum etwas Bekloppteres, als von den letzten fünf Jahren Daten darauf zu schließen, dass in Zukunft die Renditen so hoch bleiben. Renditen kehren grundsätzlich zu ihrem langfristigen Durchschnittswert zurück (das nennt sich Regression zum Mittelwert). Kein festes Glauben an dauerhafte Überrenditen wird hieran etwas ändern.

Kurzer Fun-Fact: Immobilien schwanken übrigens stark im Wert! Dies wird jedoch nicht (regelmäßig) vom Eigentümer bemerkt, weil er ja nicht jährlich seine Immobilie bewertet. Außerdem wird über die Wertschwankungen von Eigenheimen nicht den ganzen Tag in den Medien berichtet und so wirken die Schwankungen von Aktien und anderen Wertpapieren viel wilder. Doch auch im Immobilienmarkt geht es mal kräftig im zweistelligen Prozentbereich rauf und runter.

Wirklich interessant ist jedoch: Langfristig gesehen sind die Wertsteigerungen eindeutig auf Seiten des Aktienmarktes. Im Schnitt waren real, also nach Inflation, rund 5-6%, nach Steuern noch über 4% drin.

3. Die Geschichte vom bösen Vermieter

„Jeder Vermieter zockt Dich ab“ – so der allgemeine Tenor. Und klar, das Gefühl abgezockt zu werden mag keiner, weshalb so Sätze fallen wie: „Wenn Du ein Haus kaufst, kostet es vielleicht mehr, aber wenigstens zahlst Du nicht Deinem Vermieter seinen Lebensunterhalt.“ 

Bei Deinem Restaurantbesuch sagst Du doch auch nicht, dass das Essen lecker war, aber “dass ich denen jetzt ihren Lebensunterhalt damit bezahle, das stößt mir echt übel auf…”

Aber bei Immobilien werden die Leute nicht müde, genau das immer und immer wieder zu betonen. Doch warum sollte es ok sein, für das eine Gut zu bezahlen, für das andere nicht?

4. Mangelndes Verständnis der unsichtbaren Kosten

Die Leute glauben, wenn Sie ein Haus für 300.000 € kaufen und es nach 20 Jahren für 500.000 € verkaufen, haben Sie 200.000 € Gewinn gemacht. Das ist schlichtweg falsch.

Bei einer derart vereinfachten Rechnung werden Instandhaltung, Steuern und andere unsichtbare Kosten einfach außen vor gelassen. Kaum wer führt Buch über das, was über die gesamte Zeit investiert wird und rechnet garantiert nicht die eigene Arbeitszeit mit ein, die in Renovierung, Instandhaltung und Verwaltung der eigenen Immobilie fließen.

5. Herdentrieb

Wenn Du Angestellter bist kennst Du bestimmt den Spruch – natürlich nicht von dir, aber von anderen 😉 – “Das haben wir schon immer so gemacht, warum sollen wir das jetzt anders machen?”

Vielleicht weil sich Sachen ändern und in der Regel zum besseren?

Für Deine Eltern war es wahrscheinlich eine gute Idee, in ein Eigenheim zu investieren. Zu deren Zeit gab es weniger zugängliche Alternativen wie zum Beispiel heute supergünstige Indexfonds, mit denen man sehr breit investieren kann und die für jedermann selbst erwerbbar sind.

Deshalb sind Eltern meist in der Vergangenheit verhaftet und plappern ihren Kindern einfach das vor, was ihnen schon immer gesagt wurde. Auch, wenn das mit der heutigen Lebensrealität nicht mehr viel zu tun hat.

Und genau da liegt das Problem, also wenn Menschen etwas empfehlen, was sie nicht wirklich verstehen, sondern es einfach als Common Sense weitergegeben wird: Es wird einfach wieder und immer wieder wiederholt, auch, wenn die Bedingungen völlig andere sind.

Mieten ist nicht per sé besser als Kaufen und Kaufen ist nicht per sé besser als mieten. Es hängt total davon ab, was Du erreichen willst:

  • Willst Du, dass Deine Familie auf eine bestimmte Art aufwächst?
  • Willst Du Dein Heim unbedingt nach genau Deinen Wünschen gestalten?
  • Oder willst Du Dein Geld vernünftig investieren und Vermögen aufbauen?

Mit Blick auf den letzten Punkt wirst Du mit einem breitgestreuten ETF-Portfolio mit hoher Wahrscheinlichkeit wesentlich mehr Rendite einfahren und viel weniger Stress erleben als mit einem Eigenheim. Aber selbstverständlich musst Du dann auch die Differenz zwischen Deiner Miete und dem, was Du sonst in ein Eigenheim stecken würdest, wirklich investieren.

Rechne also bitte ordentlich nach und informiere Dich wesentlich umfangreicher als Du es für ein neues Handy machen würdest. Dafür kannst Du unseren Mieten-Oder-Kaufen-Rechner nutzen. Und lass Dir nicht den Mythos aufschwatzen, dass Mieten rausgeschmissenes Geld sei.

Verfasst von Dr. Anna Terschüren
Veröffentlichung: 01. Oktober, 2022
LETZTE AKTUALISIERUNG: 15. November, 2022
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