„Was lohnt sich mehr um zu Investieren: ETFs oder Immobilien günstig kaufen und vermieten?“
Ein hervorragender Artikel zu diesem Thema ist „Sind Vermietungsimmobilien attraktive Vermögensanlagen?“ von Gerd Kommer, den Du hier finden kannst. Gerd Kommer hat sich die Daten dazu angeschaut, was leider die wenigsten machen. Wir erklären seine Erkenntnisse jetzt in einfachen Worten und geben noch unseren Senf dazu.
Warum private Immobilien-Vermieter selten gute Renditen erzielen
Rund 60 % der Mietwohnungen in Deutschland gehören laut Statistischem Bundesamt Privatpersonen. Das klingt, als wäre Vermieten ein gutes Geschäft. Private Vermieter haben aber gegenüber großen Wohnungsunternehmen erhebliche Nachteile: Sie zahlen höhere Kaufpreise und bekommen keine guten Deals. Die laufenden Kosten für Instandhaltung und Verwaltung sind höher. Private Vermieter können keine Kostenvorteile nutzen, die große, professionelle Anbieter durch ihre Größe haben. Sie sind sogar steuerlich im Nachteil und haben schlechtere Finanzierungskonditionen, da Kredite teurer sind. Insgesamt sind private Vermieter etwa 30 % teurer unterwegs als professionelle Anbieter. Außerdem haben sie einfach weniger Ahnung und Marktkenntnisse, weil sie wenig Erfahrung und kein Personal haben.
Das Spannende ist: Bei „normalen“ Produkten und so viel höheren Kosten würde man vom Markt verschwinden, weil es nicht rentabel wäre. Stell Dir vor, Du betreibst einen kleinen Supermarkt und verkaufst Schokoriegel für 2 €. Du kaufst sie selbst für 1,80 € ein, sodass Dir 20 Cent Gewinn pro Riegel bleiben. Ein großer Supermarkt verkauft denselben Riegel für 1,50 € und macht trotzdem 30 Cent Gewinn pro Riegel, weil er ihn durch Mengenrabatte schon für 1,20 € einkauft. Was passiert? Die Leute kaufen bei Dir nichts mehr, weil es beim Supermarkt günstiger ist. Dein Geschäft macht kaum noch Umsatz, und irgendwann lohnt es sich einfach nicht mehr. Du verschwindest vom Markt. Bei privaten Vermietern passiert das nicht direkt, obwohl sie oft ähnlich schlechte Zahlen haben.
Anders als beim Schokoriegel merkt es hier keiner so schnell, weil es keinen „Marktvergleich“ an der Kasse gibt.
Und selbst wenn die Privatvermieter merken, dass das vielleicht nicht so ideal läuft, hoffen sie auf eine Wertsteigerung oder sie rechnen gar nicht richtig. Da wird nicht unbedingt ordentlich Buch geführt.
Mieteinnahmen und Kredittilgung: Ein verbreiteter Denkfehler
Ein beliebter Irrtum lautet: Der Mieter bezahlt doch den Kredit ab, dann lohnt sich das! Aber Eigenkapital muss trotzdem eingebracht werden und kann nicht anders angelegt werden.
Dabei müsste man entgangene Gewinne einkalkulieren. Zinsen, Instandhaltung und Nebenkosten bezahlt der Vermieter ebenfalls, Kauf und Verkauf verursachen hohe Transaktionskosten von 8–14 %. Kommer bezeichnet die These „Mein Mieter bezahlt den Kredit“ treffenderweise als Wunschdenken.
Welche Risiken haben Vermietungsimmobilien als Geldanlage?
Außerdem gibt es hohe Risiken bei Immobilien: Mietausfall, Leerstand, Sanierungsbedarf und politische Risiken wie Mietendeckel oder verschärfte Auflagen. Deutschland reguliert seine Vermieter sehr streng. Hinzu kommt ein hohes Klumpenrisiko, da ein großer Vermögenswert an einem einzigen Standort liegt.
Immobilien vs. ETFs: Was zeigen die Renditezahlen?
Wie steht es denn nun um die Rendite? Eine Studie des DIW zeigt, dass private Vermieter zwischen 2002 und 2012 eine reale Rendite von –0,2 % bis +0,3 % pro Jahr erzielt haben. Das klingt sehr niedrig und ist auch nach Inflation, aber so ist nun mal die Datenlage.
Wir hören immer nur Geschichten von Einzelpersonen, vermutlich auch oft nicht korrekt gerechnet.
Zum Vergleich: Ein globales Aktien-ETF-Portfolio liegt im Schnitt bei rund 3–4 % pro Jahr real, also auch nach Kosten, Steuern und Inflation, und macht keinen Aufwand. Wenn Du wissen willst, wie Du ganz einfach wissenschaftlich fundiert in ETFs investierst, die auch nicht am Wochenende anrufen, weil ihre Heizung kaputt ist oder Wasser durch die Decke kommt – versprochen! – dann schau Dir mal unser Webinar an. Die starke Wertentwicklung der 2010er Jahre bei Immobilien wird häufig einfach in die Zukunft „hineingewünscht“, aber das ist längst vorbei. Wissenschaftlich gesehen ist das nicht gerechtfertigt.
Fazit: ETFs oder Vermietungsimmobilie für die Geldanlage?
Für die allermeisten privaten Anleger ist ein breit gestreutes ETF-Portfolio die deutlich bessere Lösung. ETFs bieten höhere Gewinne, geringere Risiken, weniger Aufwand und sind jederzeit liquide, was in der Rente wichtig ist, da man einfach entsparen kann. Eine Immobilie kann Sinn ergeben, wenn sie extrem günstig gekauft wird oder eine persönliche Leidenschaft für Immobilien vorhanden ist. Günstig kaufen war ja auch der ursprüngliche Punkt, aber dann braucht man massives Insiderwissen darüber, was tatsächlich gut rentieren wird.
Und das haben die meisten Privatanleger schlichtweg nicht. Auch nicht, wenn sie ein Seminar von selbsternannten Immobiliengurus besuchen.
Als reine Geldanlage ist die Vermietungsimmobilie für Privatpersonen in vielen Fällen einfach keine gute Wahl.
Aber wie sieht es aus mit der Immobilie als Eigenheim? Ist das selbstgenutzte Haus ein gutes Investment? Das haben wir in unserem Artikel Mieten vs. Kaufen durchgerechnet.
Dieser Artikel basiert auf einer Folge unseres Podcasts. Da wir den gesprochenen Inhalt für Dich verschriftlicht haben, kann es an manchen Stellen etwas umgangssprachlicher zugehen als in einem klassischen Blogartikel.