Was macht man mit „freiem Geld“, wenn man noch einen Immobilienkredit hat: erst tilgen, z.B. als Sondertilgung, oder parallel in ETFs investieren? Und wie viel Cash sollte man dabei als Reserve behalten – also bewusst etwas zurückhalten oder möglichst schnell schuldenfrei werden?
Hallo Anna und Eddy, zunächst möchte ich mich für euer Ü50 Webinar bedanken, bei dem ich viel gelernt und seitdem auch schon einiges umgesetzt habe. Nun zu meiner Frage: Ich bin 59 und habe (zusammen mit meiner Frau, 54) ein Eigenheim mit einer laufenden Baufinanzierung, für die die Zinsbindung im März 2026 endet. Wenn wir den fälligen Restbetrag tilgen, würden wir damit fast alle unsere Bar-Reserven aufbrauchen. Ist es trotzdem ratsam, den Kredit abzulösen oder doch besser nochmal einen Kredit aufzunehmen, um liquide zu bleiben? Als weitere Rücklage sind wir (seit ca. 6 Monaten) mit einer niedrigen 5-stelligen Summe in ETFs investiert. Was könnt Ihr uns raten? Viele Grüße, Martin
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Derartige Fragen bekommen wir andauernd von unseren Hörern und darum klären wir heute mal: Soll man einen Immobilienkredit zuerst tilgen oder parallel schon in ETFs investieren? Und soll man Barreserven opfern, um schuldenfrei zu sein oder lieber weiter welche halten?
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Also, wenn mein Kredit beispielsweise 2% Zins kostet, ich mit ETFs aber langfristig ja um die 7-8% mache, dann sollte ich doch parallel schon in ETFs investieren oder?
Ja, das ist der normale Gedankengang, der sozusagen mathematisch auf der Hand liegt. Nach dem Motto 7 minus 2 sind 5, also lohnt sich das.
Aber das ist zu kurz gedacht. Die eigentliche Frage ist nämlich nicht die nach der Rendite, sondern nach dem Risiko! Also, wenn wir investieren UND Schulden haben, dann koppeln wir zwei völlig unvereinbare Systeme: einen starren Kredit mit fixer Rate, den wir bedienen MÜSSEN, und ein schwankendes ETF-Depot, dessen Wert wir nicht kontrollieren können.
Genau genommen machen wir dann ein Kreditinvestment in Aktien.
Also wir investieren mit Fremdkapital, nur versteckt.
Denn wir nehmen zwar keinen Kredit auf, um Aktien zu kaufen, aber wir behalten die Schulden (statt sie zu tilgen) und stecken unser „freies“ Geld parallel in eine riskante Anlageklasse. Dann hebeln wir indirekt unsere Aktieninvestments. Ich erkläre das mal anhand von einem Beispiel, dann wird es leichter zu verstehen: Angenommen Du hast 50.000 € auf dem Konto und einen Immobilienkredit mit einer Restschuld über 50.000 €. Option A – Tilgen: Du tilgst die 50.000 €. Ergebnis: Kein Kredit, aber auch kein ETF-Depot. Option B – Parallel investieren: Du behältst den Kredit und steckst die 50.000 € in einen ETF. Auf dem Papier sieht Option B so aus, als hättest Du 50.000 € eigenes Geld investiert. In Wahrheit hast Du aber ein Nettovermögen von null: 50.000 € Depot minus 50.000 € Schulden.
Du investierst also mit geliehenem Geld – Du hast es Dir nur nicht für den ETF geliehen, sondern für die Immobilie. Der Effekt ist aber derselbe! Was bedeutet das konkret, also was meinst Du mit „der Effekt ist derselbe“? Guck mal, steigt der ETF um 20%, hast du 10.000 € Gewinn – bei null Eigenkapital. Das klingt toll.
Aber: Fällt der ETF um 20%, dann hast du 10.000 € Verlust – und immer noch 50.000 € Schulden. Dein Nettovermögen ist jetzt minus 10.000 €.
Und genau das ist der Hebel bzw. andersrum: Hättest Du ohne Schulden 50.000 Euro investiert, dann hättest du bei einem 20%-Verlust immer noch 40.000 € übrig.
Also 50k-10k=40k. Mit Schulden stehst du 10.000 € im Minus. Du hattest ja 0 Euro eigenes Vermögen und jetzt nochmal 10k weniger. Das ist derselbe Kursrückgang, aber ein völlig anderes Ergebnis – weil du eben nicht mit eigenem Geld investiert hast, sondern mit geborgtem. Die Schulden bleiben fix, während dein Depot schwankt. Das verstärkt jede Bewegung nach oben und nach unten.
So, und das Problem ist jetzt nicht der zwischenzeitliche Buchverlust im Depot, falls mal eine Krise kommt, sondern der Zwang, der daraus entstehen kann: Die Kreditrate muss ja jeden Monat gezahlt werden, egal wie die Börse läuft. Das ETF-Depot kann aber mal 30–50 % im Minus stehen und GENAU DANN kann es gut sein, dass unser Einkommen sinkt oder sogar ganz wegfällt, weil sich eine dicke Krise ja nicht nur an der Börse abspielt, sondern meistens reale wirtschaftliche Folgen hat. Vielleicht erinnert sich noch der ein oder andere an Kurzarbeit während Corona oder die vielen Jobverluste in der letzten Finanzkrise.
Und was müssen wir dann machen, wenn wir den Kredit tilgen müssen, aber unser Einkommen wegfällt und gleichzeitig unser Depot im Minus ist? Entweder verkaufen wir unsere ETFs mit Verlust, um die Kreditrate zu zahlen, oder wir müssen den Kredit neu verhandeln, oft zu viel schlechteren Konditionen.
Und im schlimmsten Fall, wenn man die Rate dauerhaft nicht mehr zahlen kann, wird das Haus zwangsverkauft.
DAS ist das eigentliche Risiko: nicht „dass ETFs schwanken“, sondern dass wir im schlechtesten Moment verkaufen oder umschulden müssen.
Und je näher der Rentenbeginn ist, desto eher kann genau das passieren.
Also: Vor der Rente haben wir zwei Puffer: laufendes Einkommen und Zeit: wir können Buchverluste an der Börse aussitzen, weil wir das Geld noch nicht brauchen. Zur Rente werden beide Puffer kleiner: das Einkommen sinkt oder hört auf, und wir müssen regelmäßig Geld entnehmen, egal wie die Börse steht. Deshalb sagen wir immer: Zum Rentenbeginn braucht man auch einen konservativen Teil (Cash/Anleihen). Der Job davon ist simpel: In einem Crash zahlen wir unsere Ausgaben aus dem risikoarmen Teil und lassen die Aktien-ETFs in Ruhe. Wenn aber gleichzeitig noch ein Kredit läuft, zieht der jeden Monat Geld ab.
Und wenn das Einkommen dann weg ist, wird der konservative Teil schneller aufgebraucht. Ist der aufgebraucht, bleibt nur noch: ETF-Anteile verkaufen, obwohl die Kurse gerade schlecht sind.
Genau deshalb ist ein laufender Immobilienkredit rund um den Rentenbeginn so heikel: er frisst den Puffer, der eigentlich verhindern soll, dass wir im Crash Aktien verkaufen müssen.
Ok, also sollte man auf jeden Fall zuerst seinen Kredit tilgen, bevor man in ETFs investiert?
Für normale Haushalte gilt: Schulden abbauen ist ein risikofreies Investment mit garantierter Rendite. Diese Rendite ist quasi der Kreditzins – den man 100% sicher bekommt, ohne dass er schwankt! Konkret bedeutet das: Jeder Euro, den wir tilgen, senkt unsere monatlichen Fixkosten dauerhaft.
Und zwar egal wie Börse, Zinsen oder Wirtschaft sich entwickeln. Vor allem rund um den Rentenübergang ist das entscheidend, weil: Ein schuldenfreies Haus bedeutet weniger Druck. Das hatten wir ja schon.
Also ja, normale Haushalte sollten zuerst tilgen, denn Schuldenfreiheit reduziert das Risiko unseres gesamten Finanzsystems ja viel stärker als jede zusätzliche Rendite es könnte.
Aber gibt es nicht Fälle, wo gleichzeitiges Investieren Sinn macht?
Ja, die gibt es, aber echt nur, wenn man das Risiko wirklich im Griff hat! Sinnvoll KANN es sein, wenn die Tilgung sehr planbar ist, also über viele Jahre klar ist, wie viel da abfließt (noch lange Zinsbindung besteht), die Rate locker aus dem Einkommen bezahlt werden kann UND der Job super super sicher ist (also eher bei Beamten und Co.). Wichtig: ALLE DREI Punkte müssen erfüllt sein!
Es ist eher keine gute Idee, wenn die Zinsbindung bald endet und ihr nicht wisst, wie teuer die Anschlussfinanzierung wird und/oder ihr kurz vor der Rente seid und ein Crash euch in Verkäufe drücken würde, das hatten wir ja schon.
Und natürlich bei jeglichen Einkommensunsicherheiten bzw. Abhängigkeiten von der Wirtschaftslage, was ja bei fast allen von uns der Fall sein dürfte, wenn man mal ehrlich ist.
Also, gleichzeitiges Investieren kann passen, aber nur, wenn all die Punkte von oben zutreffen. Wenn wir uns damit selbst in eine Lage bringen würden, in der wir bei schlechtem Timing handeln müssen, ist die „höhere Rendite“ am Ende nur Theorie.
Ok, kommen wir mal zum zweiten Teil: Soll man sein ganzes Cash in die Kredittilgung stecken? Oder lieber Bar-Reserven halten?
Erstmal: Wer Cash hält und gleichzeitig einen Kredit hat, der tätigt ein sogenanntes negatives Zinsdifferenzgeschäft. Das erkläre ich mal direkt anhand eines Beispiels, weil der Begriff so schwierig ist: Also, wenn Du 50.000 € auf dem Tagesgeld liegen hast, bekommst Du darauf z. B. 2% Zinsen. Das sind 1.000 € im Jahr. Gleichzeitig hast Du einen Kredit, für den Du z. B. 4% Zinsen zahlst. Auf dieselben 50.000 € wären das 2.000 € im Jahr. Du bekommst also 1.000 €, zahlst aber 2.000 €. Die Differenz von 1.000 € geht jedes Jahr verloren. Dieser Verlust entsteht nur, weil das Geld auf dem Konto liegt, statt den Kredit zu reduzieren. Das ist so, als füllst Du Wasser in einen Eimer, während unten ein Loch ist. Weil würdest Du die 50.000 € zur Tilgung nutzen, gäbe es diese 2.000 € Zinskosten gar nicht mehr.
Ausnahme davon, das ist ganz wichtig, ist eine echte Liquiditätsreserve für Notfälle: Jobverlust, Krankheit, ungeplante Ausgaben und natürlich Rücklagen für Instandhaltungskosten. So einen Notgroschen plus immobilienbedingte Rücklagen sollte man unbedingt haben, egal, welchen Kredit man gerade abbezahlt. Aber alles darüber hinaus ist teuer geparktes Geld.
Ok, verstanden, aber wie sieht denn jetzt die saubere Entscheidungslogik aus bei all diesen Anlageklassen, also Cash, ETFs, Immobilien…
Das ist eigentlich recht simpel und statt „entweder oder“ kann man einfach einer Reihenfolge folgen sozusagen:
- Liquiditätsreserve sichern (3-12 Monatsgehälter + Instandhaltungskostenrücklagen)
- Konsumschulden abbauen (da haben wir gar nicht drüber gesprochen, die sollte man am besten gar nicht erst machen, aber falls man welche hat)
- Immobilienkredit tilgen (vor allem bei auslaufender Zinsbindung!).
- Keine überflüssigen Barreserven halten!
- Erst dann ETF-Vermögen aufbauen.
Das ist der rationale Weg, aber leider haben da viele Leute echte Denkfehler, also sie überschätzen die Rendite von Investieren mit Kredit und unterschätzen das Risiko von gehebelten Investments und gleichzeitig unterschätzen sie den Wert von Schuldenfreiheit!
Wer ruhig schlafen will: tilgt zuerst und investiert danach. Wer es trotzdem kombiniert, muss das Risiko bewusst tragen und vor allen Dingen tragen können. Und das dürfte wie gezeigt die absolute Minderheit sein.
Aber wie sieht das bei Vermietungsimmobilien aus? Sind die eigentlich ein gutes Investment und wie verhält es sich da mit dem Fremdkapitalhebel? Darum geht es in unserem Artikel ETFs vs. Vermieten – Was lohnt sich mehr?
Dieser Artikel basiert auf einer Folge unseres Podcasts. Da wir den gesprochenen Inhalt für Dich verschriftlicht haben, kann es an manchen Stellen etwas umgangssprachlicher zugehen als in einem klassischen Blogartikel.