Der unabhängige Mieten-oder-Kaufen-Rechner (2022): Rechne selbst!

Was ist günstiger – Eigentum oder Miete?

Mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner kannst Du zwei Szenarien miteinander vergleichen und herausfinden, welches das vorteilhaftere ist: eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten und das Eigenkapital sowie die Differenz aus Kredittilgung und Instandhaltungskosten abzüglich Mietkosten zu investieren.

Wie funktioniert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner?

Wohneigentum im Grünen

Damit der Rechner beide Varianten miteinander vergleichen kann, fütterst Du ihn mit den folgenden Angaben:

  • Eigenkapital: Wie viel Geld hast Du für den geplanten Immobilienkauf schon auf der Seite? Gib hier den Betrag ein, den Du selbst finanzieren kannst.
  • Kaufpreis Immobilie: Trage hier ein, wie teuer das Objekt ist.
  • Kaufnebenkosten: Gib hier die Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision ein. Wähle aus, ob die Kaufnebenkosten variabel als Prozentsatz angegeben werden (üblich sind 5-12%) oder Du den Betrag in Euro kennst. Achte darauf, dass Du das richtige Feld mit dem Button ausgewählt hast.
  • Effektivzins p.a.: Beim Kreditzins solltest Du den Effektivzins – nicht den Sollzins! – angeben. Denn hierin sind fast alle Kosten des Kredits berücksichtigt. Der Effektivzins muss Dir immer vom Kreditgeber genannt werden.
  • Tilgungszeitraum: Gib den Zeitraum in Jahren an, in dem Du Deinen Kredit getilgt haben wirst. 
  • Instandhaltungskosten pro Monat (1. Jahr): Falls Dir diese Kosten nicht bekannt sind, ist eine valide Annahme 0,125% des Kaufpreises pro Monat bzw. mindestens 0,08% wenn es sich um einen gerade fertiggestellten Neubau handelt.
  • Kaltmiete pro Monat (1. Jahr): Hier trägst Du die zu vergleichende Kaltmiete ein (Nebenkosten werden für beide Szenarien der Einfachheit halber weggelassen). 

Da die Differenz zwischen monatlicher Kredittilung zzgl. Instandhaltungsrücklagen und Mietzahlung am Kapitalmarkt angelegt werden soll, musst Du noch Deine Annahmen für den Wertzuwachs angeben. Wir haben bereits unsere Annahmen voreingetragen; Du kannst sie selbstverständlich anpassen.

  • Investment-Rendite p.a.: Die Annahme für die Investment-Rendite basiert auf dem langfristigen Wertzuwachs eines ETFs auf den MSCI World.
  • Inflation p.a. (optional): Für die Inflation nehmen wir den großzügig aufgerundeten Durchschnittswert der letzten 20 Jahre an.
  • Steuersatz (optional): Die Steuern auf Kapitalerträge beinhalten Abgeltungssteuer und Soli, eventuell musst Du noch die Kirchensteuer addieren.

Für eine detaillierte Berechnung klappe "Steigerungsraten eingeben" auf und ergänze den angenommenen jährlichen Wertzuwachs der Immobilie sowie etwaige Mietsteigerungen und Erhöhungen der Instandhaltungskosten.

Drücke zu guter Letzt auf JETZT BERECHNEN. Dann erfährst Du die jeweiligen Wertigkeiten beider Szenarien nach Ablauf des Tilgungszeitraums. Bei beiden Beträgen handelt es sich um inflationsbereinigte Werte; das Kapitalvermögen ist außerdem das Netto-Vermögen (also nach Steuern). Des Weiteren kannst Du sehen, welche monatliche Netto-Rente Du Dir lebenslang aus Deinem angesparten Kapital auszahlen könntest, ohne Dein Vermögen aufzubrauchen (das nennt sich im Fachjargon "Ewige Rente").

Bitte beachte, dass die Rechensystematik eine gewisse Unschärfe beinhaltet: Die Werte für den Mieter (Kapitalvermögen und Rente) sind hierdurch etwas zu niedrig!

Wichtiger Hinweis: Deine Daten werden nicht an unseren Server gesendet; die Berechnung erfolgt ausschließlich lokal in Deinem Browser! Wir bekommen also nicht übermittelt, was Du eingibst.

Steigerungsraten eingeben
Kreditsumme für Immobilie: 0 Euro
Monatliche Rückzahlung Kredit: 0 Euro
Der Wert der Immobilie beträgt nach 0 Jahren 0 Euro (inflationsbereinigt).
Das Vermögen, das am Kapitalmarkt angelegt wurde, beträgt nach 0 Jahren 0 Euro (inflationsbereinigt).
Reale Rendite: 0 %
Monatliche ewige Rente (ohne Kapitalverzehr) nach 0 Jahren: 0 Euro (inflationsbereinigt)

Häufige Fehler beim Vergleich

Mit Blick auf die Frage “Mieten oder Kaufen” kursieren viele irreführende Informationen da draußen. Oft gilt das Eigenheim pauschal als die beste Lösung, da man damit mietfrei im Alter wohnen kann. Allerdings ist dies nicht der Weisheit letzter Schluss und viele Aspekte werden oft nicht beachtet.

Die überbewertete Immobilie

Rechenmaschine

Auch, wenn rechnerische Vergleiche meist zu einem ganz anderen Ergebnis kommen, gilt das Eigenheim immer noch als sichere, renditestarke Anlageform. Aus gutem Grund:

Von der Finanzierung über den Bau, die Einrichtung und Instandhaltung – damit lässt sich Geld verdienen! Das haben natürlich alle Branchenvertreter erkannt und machen entsprechendes Marketing.

Instandhaltungskosten beispielsweise werden von den meisten Käufern leider stark unterschätzt. Makler bzw. Verkäufer und andere Interessenvertreter aus der Immobilienbranche leisten hierzu ihren Beitrag, in dem sie viel zu niedrige Richtwerte vorschlagen. Klar, sie wollen die Bude ja auch an den Mann bringen und potentielle Käufer nicht durch hohe Instandhaltungskosten abschrecken.

Gleichzeitig sind die Annahmen für künftige Wertsteigerungen oftmals stark überzogen: Zwischen 1971 und 2015 lagen die Wertsteigerungen in Deutschland im Durchschnitt inflationsbereinigt bei -0,2%. Wir wiederholen: Minus 0,2%.

Auf was allerdings alle nur gucken, sind die Wertsteigerungen der letzten Jahre. Zwischen 2016 und 2020 gab es nämlich exorbitante reale Steigerungen von über 7% pro Jahr. Jedoch gibt es kaum etwas Gefährlicheres, als von fünf Jahren Daten darauf zu schließen, dass in Zukunft die Renditen so hoch bleiben.

Renditen kehren grundsätzlich zu ihrem langfristigen Durchschnittswert zurück (das nennt sich Regression zum Mittelwert). Kein festes Glauben an dauerhafte Überrenditen und üppige Immobilienwerte wird hieran etwas ändern.

Risiken werden oft unterschätzt

Viele Immobilien in guten Regionen sind aufgrund der aktuellen Preise stark überbewertet, wie z.B. in München. Wenn dann ein kleiner Rutsch nach unten kommt, was die Wertigkeit betrifft, kann man durch den (oft hochgelobten) Kredithebel-Effekt ziemlich schnell sein Eigenkapital reduzieren – eben bis hin zum völligen Verlust.

Weitere Risiken werden beim Hauskauf meist einfach unter den Teppich gekehrt:

Mit so einem Eigenheim sitzt man auf einem ganz schönen Klumpenrisiko. Denn während man zum Beispiel mit einem breiten, weltweit gestreuten Wertpapier-Portfolio super diversifiziert ist, hat man mit einem Haus… ein Haus. Und der Wert des Hauses hängt von vielen Faktoren ab, die oft nicht im eigenen Einflussbereich liegen.

Außerdem schwanken Immobilienwerte sehr stark. Dies wird jedoch nicht (regelmäßig) vom Eigentümer bemerkt, weil er ja nicht jährlich seine Immobilie bewertet.

Über die Wertschwankungen von Eigenheimen wird auch nicht den ganzen Tag in den Medien berichtet und so wirken die Schwankungen von Aktien und anderen Wertpapieren viel wilder. Doch auch im Immobilienmarkt geht es mal kräftig im zweistelligen Prozentbereich rauf und runter.

Nicht nur das – ein Haus lässt sich im Alter auch schlecht „entsparen“, also verbrauchen, um die monatliche Einkommenslücke zu schließen. Ungünstig wird es insbesondere dann, wenn man z.B. pflegebedürftig wird und eigentlich Cash anstelle einer Immobilie bräuchte. Dann ist man mit einem (oftmals viel zu großen) Eigenheim ziemlich unflexibel.

Aktien(-ETFs) sind renditestärker

Langfristig gesehen sind die Wertsteigerungen eindeutig auf Seiten des Aktienmarktes. Im Schnitt waren real rd. 5-6%, nach Steuern noch über 4% drin. Im Vergleich zu -0,2% ist das besser 🙂

Doch obwohl der Vermögensaufbau mit globalen ETFs die beste Rendite bei gleichzeitig niedrigem Risiko bringt, sind hierzulande Hausbesitzer die Wohlhabenderen.

Warum Hausbesitzer trotzdem die Nase vorn haben

Hauskäufer sind gezwungenermaßen zum Sparen verdonnert, da sie ihren Kredit tilgen müssen und sonst die Zwangsversteigerung droht. Und sie wohnen im Alter mietfrei (Allerdings nicht kostenfrei: bitte vergiss die Neben- und Instandhaltungskosten nicht.)

Zwar wird es meist deutlich besser um Deine Finanzen stehen, wenn Du Dir kein Haus kaufst, sondern investierst, aber dann musst Du das auch tun!

Die Rechnung geht nur auf, wenn Du regelmäßig nach Mietzahlung das zur Seite legst, was andere in ihre Kreditzahlungen stecken – sprich Du die gleiche Sparquote aufbringst, ohne durch Deine kreditgebende Bank gezwungen zu werden.

Wenn Du als Mieter hingegen jeden Monat Deine ganzen Einnahmen raushaust, ist das auf Dauer das mit Abstand schlimmste Szenario. Kaufst Du Dir also kein Haus und investierst auch nicht in Deinen Vermögensaufbau für Dein Alter, so hast Du leider zukünftig ein richtiges Problem.

Fazit: Mieten oder Kaufen ist eine Lifestyle-Entscheidung

Die Frage nach Mieten oder Kaufen ist im seltensten Falle eine rein wirtschaftliche. Sollte das bei Dir tatsächlich das einzige Kriterium sein – wunderbar! Eine Vergleichsrechnung mit unserem Rechner wird Dich da auf jeden Fall weiterbringen.

Normalerweise geht es aber um etwas ganz anderes: Wie möchtest Du wohnen? Es ist völlig legitim, sich ein Haus zu kaufen, wenn das Dein riesiger Wunsch ist und Du genug Eigenkapital hast. Sei nur darauf gefasst, dass es nicht das beste Investment ist, sondern eben eine Lifestyle-Entscheidung.

Und ein paar andere Aspekte solltest Du dringend auch auf dem Schirm haben:

  • Möchtest Du gerne richtig idyllisch wohnen, damit sich Deine Kinder frei bewegen und entfalten können, wirst Du viel Zeit als Taxifahrer verbringen müssen. Unklar ist außerdem, ob Deine Kinder ab einem zweistelligen Lebensalter die romantische Idee vom auf dem Land wohnen auch so toll finden wie Du.
  • Soll es hingegen eine Doppelhaushälfte im Vorort oder eine Eigentumswohnung in der Stadt sein, hast Du das Risiko "Nachbarn" mit im Paket.
  • Außerdem können etwaige Veränderungen in der Infrastruktur um Dein eigenes Plätzchen herum Lärmbelastungen und Co. zur Folge haben.

Das sind alles externe Einflussfaktoren, denen Du erstmal ausgeliefert bist, während sich der Mieter aus Haus oder Wohnung einfach verzwiebeln kann. Allerdings sollten sich Mieter unbedingt um ihre Geldanlage kümmern, um im Alter genug auf der Seite zu haben.

Wie immer bei großen Lebensentscheidungen gilt es, alle Faktoren in Gänze abzuwägen und eine bewusste Kauf- oder Mietentscheidung zu fällen. Nimm das Ruder in die Hand, lass Dir nichts von Immobilienhaien oder Glücksbloggern erzählen und ziehe die vielen Punkte in Betracht. Und dann entscheide selbst, was Du machst.

Häufige Fragen

Was ist günstiger: Eigentum oder Miete?

Genau dafür ist der Vergleichsrechner da 🙂 Nutze ihn einfach, um die Frage für Dich zu beantworten. In unserem ausführlichen Artikel zum Thema Mieten oder Kaufen findest Du auch eine umfangreiche Beispielrechnung und alles andere Wichtige, was es zu beachten gilt.

Wann wird die Immobilienblase platzen?

Wer behauptet, dies zu wissen, ist ein Scharlatan. Niemand kann derartige Entwicklungen systematisch prognostizieren (auch, wenn Leute im Nachhinein gerne behaupten, sie "hätten es ja gewusst"). Natürlich haben Menschen auch mal Glück mit ihren Vorhersagen, doch dies sollte nicht mit Können oder Wissen verwechselt werden.

Lohnt sich noch ein Immobilienkauf in 2022?

Während des Kaufszenario sowieso im langjährigen Vergleich meist nicht gut abschneidet, werden die Chancen auf ein lohnendes Investment immer dünner: Einerseits sind die Immobilienpreise extrem hoch, andererseits steigen die Bauzinsen. Sie haben sich bereits im ersten Quartal des Jahres verdoppelt!

Nutze deswegen den Mieten-oder-Kaufen-Rechner, um herauszufinden, ob sich ein Immobilienkauf noch lohnt.

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