Der wohl vollständigste Mieten-oder-Kaufen-Rechner

✓ Kaufen vs. Mieten auf einen Blick: Vergleiche Immobilienkauf mit Mieten und ETF-Investieren – inklusive optionaler Rentenberechnung aus dem ETF-Vermögen.

✓ Reale Zahlen statt Fantasiewerte: Alle Kosten (Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Zinsen), Steigerungsraten, deutsche Fondsbesteuerung (Abgeltungsteuer,
Vorabpauschale) und Inflation eingerechnet – Ergebnisse in heutiger Kaufkraft. Du siehst sofort, was Deine Immobilie oder Dein ETF-Vermögen später wert ist.

✓ Volle Transparenz: Detaillierte Jahresübersicht statt einem einzigen Endwert – mit Vermögensentwicklung, Restschuld und Mietkosten. Du erkennst genau, wie sich
beide Szenarien entwickeln – Jahr für Jahr nachvollziehbar.

✓ Ehrliche Einordnung: Wir erklären die Grenzen des Rechners und Marktrisiken. Du weißt, was der Rechner zeigen kann – und was nicht.

✓ Speichern und teilen: Jede Berechnung als Link sichern und weitergeben.

Wie funktioniert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner?

Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner vergleicht zwei Szenarien über einen selbst gewählten Zeitraum (z.B. 25 Jahre): Kaufen (ggf. mit Kredit) versus Mieten und das gesparte Geld in einen ETF investieren. Am Ende siehst Du, welche Strategie mehr Vermögen aufbaut – und wie viel Rente Du aus dem ETF-Vermögen beziehen könntest.

Szenario Kaufen:
Du kaufst eine Immobilie mit Eigenkapital und evtl. Kredit. Jeden Monat zahlst Du die Kreditrate plus Instandhaltungskosten. Am Ende gehört Dir die Immobilie.

Szenario Mieten:
Du mietest weiter und investierst die Differenz zwischen den "Kaufen-Kosten" und Miete in einen ETF-Sparplan. Das gesparte Geld arbeitet für Dich an der Börse.

Der Rechner zeigt Dir, welches Szenario am Ende mehr Vermögen bringt – in heutiger Kaufkraft. Das ist wichtig, denn 500.000€ in 25 Jahren sind nicht dasselbe wie 500.000€ heute.

Was bedeutet "Eigenkapital"?

Das Eigenkapital ist Dein Startkapital – egal ob Du kaufst oder mietest:

• Beim Kaufen nutzt Du es als Anzahlung für die Immobilie. Der Rest wird per Kredit finanziert.
• Beim Mieten investierst Du es sofort komplett in den ETF. So arbeitet Dein Geld vom ersten Tag an. Das macht den Vergleich fair: Beide Szenarien starten mit demselben Kapital.

Szenario 1: Kaufen

Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis ist klar – das kostet die Immobilie. Dazu kommen noch Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Du kannst hier nachschauen, wie hoch diese Kosten für Dein Bundesland sind.

Diese Kosten sind versunken, das bedeutet sie erhöhen nicht den Wert Deiner Immobilie, sondern sind einfach "weg". Nach Abzug Deines Eigenkapitals und der Kaufnebenkosten bleibt ggf. eine Kreditsumme übrig. Diese zahlst Du über die gewählte Laufzeit (z.B. 25 Jahre) in monatlichen Raten zurück.

Dabei kannst Du mit zwei Zinsphasen rechnen:

• Phase 1 (Zinsbindung): Z.B. die ersten 10 Jahre zu 3,5% Zinsen.
• Phase 2 (Anschlusszins): Danach steigt der Zins z.B. auf 4,5%. Das ist realistischer als ein konstanter Zins über 25 Jahre. In der Realität läuft Deine Zinsbindung aus, und Du musst neu verhandeln – oft zu anderen Konditionen. Du kannst aber auch in beiden Phasen mit dem gleichen Zins rechnen.

Die Kreditrate wird nach dem Annuitätenprinzip berechnet: Jeden Monat zahlst Du denselben Betrag. Am Anfang sind viel Zinsen dabei, am Ende fast nur noch Tilgung.

Instandhaltungskosten

Eine Immobilie kostet nicht nur den Kredit. Du musst sie instand halten: neue Heizung, Fenster, Fassade – all das summiert sich. Wir empfehlen, mit rd. 1,5% pro Jahr vom Immobilienwert bzw. 1,4% vom Kaufpreis, wenn man einen Gebäudeteil von 90% des Grundstücks annimmt, zu rechnen. Bei Neubauten sind es weniger, bei Altbauten mehr. Diese Kosten steigen jedes Jahr in etwa mit der Inflation (z.B. 2% pro Jahr). Handwerker werden auch teurer. Du kannst aber abweichende Steigerungsraten eingeben.

Wertsteigerung

Deine Immobilie wird (hoffentlich) wertvoller. Wir empfehlen, mit einer jährlichen Wertsteigerung ähnlich der Inflation zu rechnen. Das ist ein realistischer Wert, denn er basiert auf dem langfristigen Durchschnitt in Deutschland. In der Realität schwanken Immobilienpreise stark – je nach Region, Lage und Marktlage.

Szenario 2: Mieten und in ETF investieren

Kaltmiete

Du gibst die zu vergleichende Kaltmiete ein (z.B. 1.000€). Nebenkosten spielen für den Vergleich keine Rolle, weil sie bei Kaufen und Mieten ähnlich anfallen.

Mietsteigerung

Wir empfehlen, mit einer Mietsteigerung ähnlich zur Inflation zu rechnen. Hier findest Du langfristige Durchschnittswerte. In manchen Regionen steigen Mieten stärker, in anderen kaum.

Sparrate

Jeden Monat vergleichen wir: Was würde das Kaufszenario kosten (Kreditrate + Instandhaltung), abzüglich Deiner Miete? Diese Differenz ist Deine Sparrate, die in den ETF fließt.

Beispiel:
Kreditrate + Instandhaltung = 2.000€
Kaltmiete = 1.000€
Sparrate = 1.000€ (fließt in den ETF)

Wichtig: Die Sparrate kann auch negativ werden – z.B. wenn Deine Miete höher ist als die "Kaufen-Kosten". In diesem Fall müsstest Du theoretisch jeden Monat Geld aus Deinem ETF entnehmen. Bei negativen Sparraten vereinfachen wir mathematisch: Wir reduzieren einfach Dein ETF-Vermögen (als würdest Du Anteile verkaufen), ohne zusätzliche Veräußerungssteuer zu berechnen, weil Du vermutlich auch kaum Gewinne machen würdest.

Falls Dein ETF-Vermögen negativ wird (Du müsstest mehr entnehmen als vorhanden ist), zeigen wir eine Warnung. Dieses Szenario funktioniert in der Praxis nicht.

ETF-Sparplan

Dein Eigenkapital wird sofort investiert, Deine Sparrate fließt monatlich in einen thesaurierenden Aktien-ETF. Thesaurierend bedeutet: Dividenden werden automatisch wieder angelegt. So profitierst Du vom Zinseszinseffekt.

Die Rendite legst Du selbst fest. Wir empfehlen als Beispiel 8% pro Jahr – das entspricht der historischen Durchschnittsrendite globaler Aktien über die letzten Jahrzehnte.

Wichtig: Wir rechnen mit konstanten Durchschnittsrenditen. In der Realität schwanken Aktienkurse stark – mal steigen sie, mal fallen sie. Für eine langfristige Planung über 20-30 Jahre ist die Durchschnittsrendite ein guter Anhaltspunkt, um zu sehen, was mit einer disziplinierten Geldanlage möglich ist.

Natürlich gibt es auch komplexere Methoden wie die Normalverteilung oder Monte-Carlo-Simulationen, aber auch sie können keine Sicherheit bieten. Ihre Aussagekraft ist ebenfalls begrenzt, denn solche Analysen stützen sich auch auf vergangene Daten und können daher nur Entwicklungen in die Zukunft fortschreiben, aber genau so wenig Garantien liefern.

Bedenke also, dass die tatsächlichen Ergebnisse von diesen Durchschnittswerten abweichen werden. Historische Werte sind immer nur ein Anhaltspunkt und keine Garantie. Wir empfehlen daher, verschiedene Szenarien zu rechnen - auch mal mit niedrigeren Renditen - damit Du ein Gefühl für einen realistischen "Korridor" bekommst.

Wir rechnen weiterhin mit täglicher Verzinsung (365 Tage). Das ist genauer und entspricht besser der Realität an der Börse, wo Kurse täglich schwanken.

Die Kosten (TER) ziehen wir von Deiner Rendite ab. Wir empfehlen als Beispiel 0,1% – das ist typisch für günstige, breit gestreute ETFs auf weltweite Aktienindizes. Die TER wird monatlich abgezogen (1/12 pro Monat).

Zusätzlich solltest Du bedenken, dass ETFs intern noch Steuerbeträge auf Dividenden zahlen müssen (z. B. ausländische Quellensteuern). Diese siehst Du nicht in der TER, sie wirken aber wie zusätzliche Produktkosten, weil sie die Rendite reduzieren, bevor irgendetwas bei Dir als Anleger ankommt.

Für globale Aktien-ETFs ist dieser interne Steuerabzug gut erforscht:
• Weltweit liegt die durchschnittliche Dividendenrendite bei etwa 2 %.
• Davon behalten viele Staaten rund 15 % Quellensteuer ein.
• Effektiv verliert ein ETF dadurch etwa 0,25–0,35 % Rendite pro Jahr.

Damit Deine Rechnung realistisch bleibt, empfehlen wir deshalb, in diesem Feld etwa 0,3 % zusätzlich einzuplanen. Dieser Wert ist ein guter Durchschnitt für ein weltweites Aktienportfolio.

Steuern während der Ansparphase

Hier berücksichtigen wir die sogenannte Vorabpauschale. Das ist eine jährliche pauschale Besteuerung auf Buchgewinne. Die gute Nachricht: Aktien-ETFs haben eine 30% Teilfreistellung – nur 70% der Erträge müssen versteuert werden.

Die Vorabpauschale wird auf Basis des "Basiszinses" berechnet, der jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht wird. Für 2025 beträgt er 2,53%. Wir aktualisieren diesen Wert manuell jedes Jahr im Januar.

Dein Steuersatz setzt sich zusammen aus: 25% Abgeltungssteuer + 5,5% Solidaritätszuschlag + ggf. Kirchensteuer (8% in Bayern/Baden-Württemberg oder 9% in anderen Bundesländern). Der jährliche Freibetrag von 1.000€ wird automatisch berücksichtigt.

Der Vergleich: Kaufen vs. Mieten

Am Ende der Laufzeit vergleichen wir:

Vermögen Kaufen = Immobilienwert
vs.
Vermögen Mieten = ETF-Vermögen nach Abzug einer fiktiven Veräußerungssteuer

Warum fiktive Veräußerungssteuer?

Stell Dir vor, Du verkaufst am Ende des Vergleichszeitraums Deine gesamten ETF-Anteile auf einmal. Dann würdest Du Steuern auf die Kursgewinne zahlen (Abgeltungssteuer).

Das ist natürlich vereinfacht: In der Realität würdest Du wahrscheinlich nicht alles auf einmal verkaufen, sondern über Jahre verteilt entnehmen (siehe unten). Aber für einen fairen Vergleich beider Szenarien ist es wichtig, dass wir die Steuern auf einmal abziehen.

Da Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei bei Verkauf sind, ziehen wir keine Steuern ab.

Inflationsbereinigung

Alle Endergebnisse zeigen wir in heutiger Kaufkraft. Wenn wir sagen "Vermögen Mieten: 500.000€", dann kannst Du Dir davon in beispielsweise 25 Jahren genau so viel leisten wie heute. Und das "Vermögen Kaufen" entspricht ebenfalls dem Wert der Immobilie in 25 Jahren aus heutiger Sicht. Wir empfehlen, mit einer Inflation von 2% zu rechnen, da das dem langfristigen Ziel der EZB entspricht.

Break-Even

Falls es einen Break-Even-Punkt gibt, zeigen wir ihn im Chart. Das ist das Jahr, in dem beide Szenarien gleichauf liegen. Vorher ist eines besser, danach das andere.

Rentenberechnung aus dem ETF-Vermögen (optional)

Falls Du die Rentenberechnung aktivierst, rechnen wir aus: Wie viel Rente kannst Du aus dem ETF-Vermögen des Mieters beziehen?

Wichtig zur Berechnungsgrundlage: Wir nutzen für die Rentenberechnung das ETF-Vermögen vor Abzug der fiktiven Veräußerungssteuer, weil Du in der Realität nicht alles auf einmal verkaufst, sondern über viele Jahre verteilt entnimmst. So zahlst Du die Steuern gestreckt – und Dein Kapital arbeitet länger für Dich. Das macht die Rentenberechnung realistischer und fairer als die Hauptanzeige (wo wir für den Vergleich die fiktive Steuer sofort abziehen, siehe oben).

Du hast die Wahl zwischen zwei Strategien:

1. Mit Kapitalverzehr (Standard):
   Dein Kapital wird über die gewählte Dauer (z.B. 20 Jahre) aufgebraucht. Du entnimmst mehr, als Dein Portfolio an Rendite erwirtschaftet. Am Ende ist nichts mehr übrig, aber Du hattest eine höhere monatliche Rente.
2. Ewige Rente:
   Dein Kapital bleibt erhalten (in heutiger Kaufkraft). Du entnimmst nur die Erträge nach Kosten, Steuern und Inflation. Die Rente ist niedriger, aber theoretisch unbegrenzt lang. Am Ende hast Du noch Dein gesamtes Kapital und kannst es beispielsweise vererben.

Die Entnahmen steigen nominal jedes Jahr um die Inflationsrate, damit Deine Kaufkraft konstant bleibt.

Portfolio-Aufteilung (optional)

Hier kannst Du wählen, ob Du weiterhin zu 100% in Aktien-ETF investiert bleibst, oder ob Du einen Teil in risikoarme Anlagen (Anleihen-ETF) umschichtest. Das ist typisch für die Altersvorsorge: In jungen Jahren risikoreich ansparen, im Alter konservativer werden. Die Aufteilung kannst Du per Slider frei wählen (z.B. 60% Aktien / 40% Anleihen).

Wichtig zur Umschichtung: In der Realität würdest Du etwa 10 Jahre vor Renteneintritt beginnen, Deine neuen Sparraten teilweise in sichere Anlagen zu investieren. So kommst Du ohne große Umschichtung (und ohne zusätzliche Steuern) zum gewünschten Mix. Unser Rechner vereinfacht das: Die Aufteilung passiert "magisch" zu Rentenbeginn. Das macht das Ergebnis leicht optimistischer als die Realität (der Fehler beträgt typischerweise 1-2% vom Endkapital), dafür ist der Rechner viel einfacher zu verstehen und zu bedienen. Die Vereinfachung ist für eine langfristige Orientierung völlig in Ordnung.

Anleihen-ETF als Stellvertreter: Für die risikoarme Komponente rechnen wir mit Anleihen-ETFs. Die Besteuerung unterscheidet sich etwas von Bankguthaben. Wenn Du in der Realität Tagesgeld, Festgeld oder einen Bankguthaben-Anleihen-Mix nutzt, ist unser Rechner trotzdem eine gute Näherung. Die Unterschiede in der Besteuerung sind gering genug, dass unsere Berechnung eine solide Orientierung gibt.

Wir empfehlen als Beispiel 2% Rendite für den risikoarmen Baustein.

Wenn Du ein Portfolio aus Aktien und Anleihen hast, entnehmen wir nicht einfach proportional. Stattdessen passen wir die Entnahmen so an, dass Dein gewünschtes Verhältnis (z.B. 60/40) erhalten bleibt. Wenn die Aktien stark gewachsen sind, entnehmen wir automatisch etwas mehr aus Aktien – so bleibt dein Portfolio ausbalanciert, ohne dass du manuell umschichten musst.

Steuern bei Entnahmen

Steuern bei Entnahmen: Bei jeder Entnahme verkaufst du ETF-Anteile. Das löst Veräußerungssteuer (Abgeltungssteuer) aus. Wir berechnen den Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten) und versteuern ihn. Auch hier gilt die 30% Teilfreistellung für Aktien-ETF (0% für Anleihen-ETF).

Die bereits gezahlte Vorabpauschale wird angerechnet, damit Du nicht doppelt zahlst. Technisch müsste die Vorabpauschale für jeden einzelnen ETF-Anteil berechnet werden – je nachdem, wann Du ihn gekauft hast. Wir vereinfachen das und rechnen auf Dein Gesamt-Depot. Der Unterschied ist minimal und für eine Planung völlig vernachlässigbar. Der Freibetrag von 1.000€ wird dabei optimal verteilt: Zuerst für Anleihen (weil dort keine Teilfreistellung gilt), dann für Aktien.

Wichtig zu wissen

Das können wir für Dich tun

✓ Orientierung geben: Der Rechner zeigt Dir, was mit Kaufen vs. Mieten möglich ist.
✓ Szenarien vergleichen: Was passiert bei höheren Zinsen? Niedrigerer ETF-Rendite? Stärkerer Mietsteigerung?
✓ Realistische Schätzung: Wir berücksichtigen Steuern, Kosten und Inflation – das unterscheidet uns von vielen vereinfachten Rechnern.
✓ Transparenz: Wir zeigen Dir genau, was wir vereinfachen und warum.

Das können wir NICHT für Dich tun

✗ Die Zukunft vorhersagen: Niemand weiß, wie sich Immobilienpreise, Aktienmärkte oder Zinsen entwickeln werden.
✗ Garantien geben: Historische Renditen und Wertsteigerungen sind ein Anhaltspunkt, aber keine Garantie. Plane immer einen ordentlichen Puffer ein.
✗ Individuelle Beratung: Dieser Rechner ersetzt keine persönliche Finanzberatung. Jede Immobilie, jede Region, jede Lebenssituation ist anders.
✗ Alle Details abbilden: Wir vereinfachen an vielen Stellen (z.B. Umschichtung bei Portfolio-Aufteilung, negative Sparraten ohne Verkaufssteuern). Für eine grobe Orientierung ist das völlig in Ordnung – für eine exakte Finanzplanung würdest Du alle echten Käufe, Verkäufe und Steuerbescheide brauchen.

Disclaimer

Dieser Rechner dient ausschließlich zu Informations- und Planungszwecken. Er ist keine Anlageberatung, keine Immobilienberatung und keine Aufforderung zum Kauf
von Wertpapieren oder Immobilien. Die Berechnungen basieren auf der aktuellen Rechtslage (Stand 2025) – Steuergesetze können sich ändern.

Historische Werte sind ein Anhaltspunkt, aber keine Garantie für die Zukunft. Die tatsächlichen Ergebnisse werden von den berechneten Durchschnittswerten abweichen – sowohl bei Immobilien als auch bei Aktien. Lass Dich von diesen Zahlen inspirieren, aber plane immer mit einem Puffer, um flexibel auf unerwartete Ereignisse und Entwicklungen reagieren zu können.