„Wenn meine monatliche Rate an die Bank geringer ist als die Miete, dann lohnt sich ein Eigenheim doch viel mehr, als ein Leben lang Miete zu zahlen!“
Das ist eine Annahme, die wir immer wieder unter unseren Beiträgen in den Kommentaren lesen. Und die schauen wir uns jetzt mal genauer an.
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Bankrate niedriger als Miete = Kaufen sinnvoll?
Klar, auf den ersten Blick klingt das total plausibel. Denn ich vergleiche einfach meine monatlichen Kosten fürs Wohnen miteinander. Also entweder zahle ich meine Miete oder ich zahle einen Kredit ab. Aber – und das ist der Unterschied – am Ende gehört mir ja die Immobilie, wenn ich kaufe! Das klingt natürlich viel besser als sein Leben als Mieter zu verbringen.
Das Problem bei dieser vereinfachten Rechnung ist aber, dass wir uns nicht das ganze Bild anschauen, wenn wir Bankrate und Miete miteinander vergleichen. Hier werden nämlich wichtige Faktoren und Kosten außer Acht gelassen. Warum hat sich dann diese Bierdeckelrechnung in den Köpfen festgesetzt?
Ganz einfach: Es gibt sehr viele Leute bzw. Unternehmen, die sich immer freuen, wenn wir uns zum Immobilienkauf entscheiden. Und mit Sicherheit zu jeder Zeit gute Argumente finden, um uns zum Kauf zu bewegen. Also beispielsweise Banken, Makler und Bauunternehmen. Die verdienen natürlich ordentlich dran und die interessiert es recht wenig, ob sich das für Dich langfristig lohnt oder nicht.
Was ist denn dann ein besserer Weg, um schnell über den Daumen zu peilen, ob ein Kauf überhaupt sinnvoll sein kann?
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Zunächst starten wir dafür mit dem sogenannten Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Denn der Vergleich der Kaufpreise mit den Jahreskaltmieten ist eine gute Daumenregel, um einzuschätzen, ob sich das Kaufen lohnen kann. Hiermit können wir das aktuelle Preisniveau besser bewerten, anstelle Kredittilgungsrate und Miete ins Verhältnis zu setzen.
Der Wert, der sich dabei ergibt, zeigt die ungefähre Anzahl von Jahren, die ich mieten könnte, bevor die Immobilie abbezahlt ist, also ab wann sich der Kauf rentiert. Je geringer der Wert des Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist, desto günstiger bzw. rentabler ist die Immobilie einzuschätzen.
Experten sagen allgemein, dass ab einem Kaufpreisfaktor von 25 ein Kauf als teuer gilt und nicht sonderlich rentabel ist. In gefragten Großstädten gilt gar ein Faktor ab 30.
Anhand dieses Verhältnisses bringt die Postbank jährlich eine Studie raus, die unter anderem zeigt, wo es in Deutschland finanziell gesehen eigentlich totaler Irrsinn ist, überhaupt etwas zu kaufen. Ganz vorne sind da auch die Metropolen Deutschlands wie München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder Berlin.
Ok, aber wie berechnen wir nun das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?
Berechnung Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Zunächst solltest Du erst einmal darauf achten, dass Du möglichst identische Häuser oder Wohnungen vergleichst bzgl. Lage, Wohnfläche, Alter, Ausstattung und so weiter. Achte außerdem darauf, wirklich mit aktuellen Werten zu rechnen, also mit dem echten Kaufpreis der Immobilie und mit einem aktuellen Mietpreis des Vergleichsobjektes.
So, bei der Miete nimmst Du die Jahres-Netto-Kaltmiete. Also die monatliche Miete ohne Nebenkosten mal zwölf. Anschließend teilst Du den Kaufpreis durch die Jahres-Kaltmiete.
Hier mal ein kleines Rechenbeispiel:
- Du hast eine Eigentumswohnung für einen Preis von 300.000 Euro gefunden.
- Wenn Du eine vergleichbare Wohnung mieten würdest, nehmen wir an, Du müsstest im Jahr 14.000 Euro ohne Nebenkosten zahlen.
- Teilen wir jetzt den Kaufpreis durch die Jahresmiete, kommen wir auf ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 21,43.
Weitere wichtige Aspekte
Das ist kleiner als 25, also auf den ersten Blick nicht so schlecht, allerdings fehlen hier noch ganz viele Kosten. Um einen aussagekräftigen ersten Eindruck zu bekommen, ob sich der Eigenheimkauf überhaupt rechnen könnte, müssten wir natürlich noch die Anschaffungs- und laufenden Kosten mit einbeziehen.
Da wären unter anderem Finanzierungskosten, Kosten für den Makler und Notar, die Grunderwerbssteuer, Renovierungskosten und natürlich laufende Instandhaltungskosten und Grundsteuer.
Nehmen wir der Einfachheit halber mal nur noch Renovierungskosten von 25.000 Euro dazu, Kauf-Nebenkosten für Notar, Makler und Grunderwerbssteuer von 20.000 Euro und Instandhaltungskosten von – eigentlich zu niedrigen – 3.000 Euro pro Jahr dazu.
Dann wendet sich das Blatt schon recht schnell und das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt auf einmal bei 31,36.
Und da haben wir noch nicht einmal die Kreditzinsen einberechnet, die wir zahlen müssten. Also je nach dem, wie viel wir fremdfinanzieren. Auch nicht eingerechnet ist, wie viel Rendite uns entgeht, weil wir unser Eigenkapital nicht in andere Anlagen investieren konnten.
Du siehst also wie schnell sich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zum schlechteren wenden kann.
Kaufen = Sicherheit?
In unseren Köpfen sind Immobilien als ein sicheres Wohn- und Anlageobjekt gespeichert. Unsere Eltern, unsere Kollegen oder wer auch immer erzählen einfach weiter, was seit Jahrzehnten umherschwirrt.
Aber Verbraucherschützer warnen davor, der Annahme blind zu vertrauen, dass Kaufen per se eine super Sache ist. Gerade, weil bei Immobilien ein massives Klumpenrisiko herrscht.
Das heißt, sehr viel – wenn nicht gar all unser Geld – steckt in einem einzigen Objekt. Wenn mit diesem einem Ding dann irgendwas schief läuft, könnte ganz viel von unserem Geld weg sein.
Alternative zur Immobilie
Alternativ – und das haben leider immer noch nicht genug Leute auf dem Schirm – könntest Du Dein Geld auch in ein spekulationsfreies, wissenschaftlich fundiertes ETF-Portfolio stecken und ganz entspannt die globale Aktien-Rendite von 7-8% mitnehmen bzw. inflationsbereinigt von ca. 5-6%.
Mit so einer Kapitalanlage hast Du Dein Geld super breit gestreut, also kein Klumpenrisiko, und nach einer minimalen initialen Zeit-Investition so gut wie keinen Aufwand damit. Das ist auf jeden Fall der entspanntere Vermögensaufbau.
Wetten wir hingegen darauf, dass unsere Immobilie auf jeden Fall immer weiter im Wert steigt, könnten wir damit ziemlich falsch liegen:
Wertsteigerungen von Immobilien
Zwischen 1971 und 2015 lagen die Wertsteigerungen in Deutschland im Durchschnitt inflationsbereinigt bei -0,2%. Auf was allerdings alle nur gucken, sind die Wertsteigerungen der letzten Boom-Jahre. Zwischen 2016 und 2020 gab es nämlich exorbitante reale Steigerungen von über 7% pro Jahr, als die Immobilienpreise durch die Decke gegangen sind.
Jedoch ist es nicht besonders schlau, von so einem kurzen Zeitraum darauf zu schließen, dass in Zukunft die Renditen so hoch bleiben. Renditen kehren grundsätzlich zu ihrem langfristigen Durchschnittswert zurück (das nennt sich Regression zum Mittelwert). Kein festes Glauben an dauerhafte Überrenditen wird hieran etwas ändern.
Seit einiger Zeit können wir auch bilderbuchartig beobachten, wie langsam die durchschnittliche Immobilienbewertung durch die gestiegenden Zinsen zurückgeht.
Geld ist nicht alles
Aber klar, ein Eigenheim ist für viele eher eine emotionale Sache und es geht nicht jedem nur ums Geld. Nach sorgfältiger Überlegung und Rechnung, muss die Mieten oder Kaufen-Frage jeder für sich selbst beantworten.
Wir persönlich haben uns fürs Mieten statt Kaufen entschieden, warum genau erfährst Du hier.