Wie viel Haus kannst Du Dir wirklich leisten? In diesem Blogpost zeigen wir, was – je nach Einkommen – bei einem Immobilienkauf drin ist.
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Für das Thema „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ gibt es eine Faustregel, die sich einfach nur auf das Nettoeinkommen bezieht. Nach dieser sollte die Rückzahlung des Kredits nicht höher als 35-40% vom Nettoeinkommen sein.
Das Problem ist dabei aber: Diese Faustregel kommt von den Banken und Kreditgebern. Und die haben natürlich ein erhöhtes Interesse daran, dass wir uns ein Häuschen kaufen und über sie finanzieren. Insofern sind die vielleicht nicht die beste Ressource für eine neutrale Regel, ob sich ein Immobilienkauf lohnt.
Aber ganz unabhängig davon lässt diese Faustregel den eigenen Lifestyle total außer Acht. Denn es wird gar nicht einbezogen, wie hoch die sonstigen Lebenshaltungskosten sind!
Doch eine Person kann sich weniger Haus leisten, wenn sie ein Auto braucht und diverse Kinder zu versorgen hat, als eine kinderlose Person mit gleichem Einkommen, die mit dem Fahrrad zur Arbeit fährt.
Falls jemand sehr viel verdient, kann er außerdem im Verhältnis mehr für ein Haus ausgeben, weil die anderen Kosten für Fortbewegung, Nahrungsmittel und Co. sozusagen weniger Raum einnehmen, da sie nicht linear mit dem Einkommen steigen.
Umgekehrt kann eine Person mit einem niedrigen Einkommen deutlich weniger für ihr Haus ausgeben als 35-40%, weil sonst nicht genug für die anderen essentiellen Ausgaben übrig bliebe.
Ja, ich verstehe total, dass Du vermutlich gerne eine einfache Antwort auf die Frage “Wie viel Haus kann ich mir leisten?” hättest. Aber leider ist das unmöglich bzw. wäre das ziemlich unseriös. Denn die Wahrheit ist leider nicht so sexy wie eine Faustregel, sondern deutlich komplexer, durch verschiedenste Variablen.
Deswegen müssen wir das ganze Mal etwas genauer betrachten. Glücklicherweise ist das aber auch gar nicht soo schwer, denn es sind nur drei Schritte, die wir brauchen:
Schritt 1: Monatlichen Überschuss berechnen
Zunächst müssen wir erstmal ermitteln, was uns für die Immobilie bzw. das Wohnen ganz allgemein zur Verfügung steht. Hierfür ziehen wir von unserem gesamten Nettoeinkommen alle regelmäßigen Ausgaben ab, aber – ganz wichtig – ohne die fürs Wohnen.
Denn die werden sich durch den Immobilienkauf ja vermutlich sehr verändern und somit können wir da mit unseren aktuellen Werten nicht rechnen, das würde keinen Sinn machen.
Und dabei sollten wir natürlich ganz realistisch sein. Falls also Kostensteigerungen zu erwarten sind, schön mit einbeziehen. Genau so können wir aber auch etwas abziehen, falls wir für ein Haus zum Beispiel auf den teuren Jahresurlaub verzichten würden.
Schauen wir mal auf drei Beispiele. Zunächst wäre da eine junge Familie mit einem Kind. Da ein Elternteil aktuell nur Teilzeit arbeiten kann, liegt das Netto-Haushaltseinkommen – also das beider Elternteile zusammen – bei 3.000 Euro im Monat.
Die Familie braucht aber nicht so viel zum guten Leben und hat somit nur monatliche Ausgaben von 2.200 Euro. Nochmal zur Erinnerung: Das sind alle Ausgaben, aber ohne Wohnkosten wie Miete und Nebenkosten.
Somit bleiben fürs Wohnen, also Kredittilgung, Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen etc., nur 800 Euro übrig.
Unsere zweite Beispiel-Familie hat zwei Kinder, aber die Eltern arbeiten beide in Vollzeit und verdienen recht gut. Das Nettoeinkommen des Haushalts beträgt 7.500 Euro.
Die vier hauen auch ne Ecke mehr auf den Kopf, und zwar 4.000 Euro im Monat. Fürs Wohnen bleiben so 3.500 Euro übrig.
Als letztes schauen wir auf ein sehr gut situiertes Paar, das keine Kinder hat und gerne arbeitet. Den beiden stehen im Monat 9.000 Euro zur Verfügung. Ihre Ausgaben ohne Wohnen sind so hoch wie die von unserer Familie eben, also 4.000 Euro im Monat.
Somit bleiben dem Paar 5.000 Euro, die sie für ihre Immobilie und Nebenkosten verwenden können.
Schritt 2: Künftige monatliche Wohnkosten schätzen
Für unsere Wunschimmobilie sollten wir nun einmal schätzen, was da künftig an laufenden Kosten zusammenkommt. Zunächst wären da die klassischen Nebenkosten für Strom, Wasser und so weiter, aber auch Steuern und Versicherungen sowie Straßenreinigung, Abfallgebühren und all sowas.
Für unsere drei Beispiele nehmen wir für die Nebenkosten zwischen 4 und 5 Euro pro Quadratmeter an. Es war ehrlicherweise ziemlich schwierig, verlässliche Durchschnittswerte zu ermitteln, was auch logisch ist: Nebenkosten sind ja eine super individuelle Sache mit Blick auf den jeweiligen Verbrauch und so weiter.
Dann wären da noch die Instandhaltungskosten, die leider sehr oft unterschätzt werden beziehungsweise viel zu niedrig von denen kommuniziert werden, die viel Geld damit verdienen, wenn wir uns eine Immobilie kaufen.
Darauf fallen wir aber nicht rein und setzen die Instandhaltungskosten daher mit einem realistischen Wert von 1,5% pro Jahr auf den Zeitwert des Gebäudeteils an. Falls Du Dich mit dem Thema näher beschäftigen möchtest, kannst Du Dir diesen Artikel dazu durchlesen.
Außerdem kannst Du Dir unsere Berechnungstabelle herunterladen, um unsere Beispiele im Detail nachzuvollziehen. Darin haben wir auch eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Rechenhilfe, damit Du ganz einfach herausfindest, ob Du Dir Deine Wunsch-Immobilie leisten kannst.
So, unsere erste Beispiel-Familie liebäugelt mit einer 75qm Wohnung im Hartz und schätzt die Nebenkosten und künftigen Instandhaltungsrücklagen auf etwas über 400 Euro monatlich.
Damit bleiben noch nicht mal 400 Euro übrig, die in die monatliche Rückzahlung des Kredits fließen können. Gleich schauen wir mal, ob es mit der Wohnung trotzdem was werden kann.
Unsere zweite Familie zieht in Erwägung, in ein 120-Quadratmeter-Haus im Kreis Pinneberg zu ziehen. Von dort kann man nämlich noch gut nach Hamburg pendeln.
Hierfür liegen die geschätzten laufenden Nebenkosten inkl. Instandhaltungsrücklage bei rund 1.100 Euro. Für den Kredit blieben somit monatlich fast 2.400 Euro übrig.
Das gut verdienende Paar aus Beispiel Nummer Drei möchte eine große Wohnung in München kaufen. Nicht direkt mittendrin, das wäre zu teuer, aber in Fürstenried-West. Von da ist man auch in 20 Minuten mit der S-Bahn in der Stadt.
Die beiden kalkulieren mit knapp 1.200 Euro für die Neben- und Instandhaltungskosten Co., damit bleiben für den Kredit über 3.800 Euro übrig.
Schritt 3: Ist der Kaufpreis drin?
Jetzt kommt der große Moment: Passen die Immobilien zum monatlichen Budget unserer Beispiel-Käufer?
Die gewünschte Immobilie der ersten Familie hat einen Kaufpreis in Höhe von 90.000 Euro. Rechnen wir nun die Kaufnebenkosten hinzu, kommen wir auf 99.500 Euro. Da die Familie bereits 20 Prozent vom reinen Kaufpreis, also 18.000 Euro, an Eigenkapital hat, müsste sie 81.500 Euro finanzieren.
Jetzt schmeißen wir die Zahlen zusammen mit dem aktuellen Zins von 4,5% effektiv für eine 20-jährige Bindung in einen Annuitätenrechner und sehen… leider nichts Gutes. Die monatliche Rückzahlung betrüge nämlich 512 Euro. Das sind über 100 Euro mehr als monatlich zur Verfügung stünden.
Da das Ganze schon super knapp kalkuliert ist, wäre ein derartiger Immobilienkauf also vermutlich eine schlechte Idee – außer, unsere Beispielfamilie schafft es, noch weiter ihre laufenden monatlichen Ausgaben aus Schritt 1 zu reduzieren.
Bei unserer zweiten Familie gehen wir nach dem gleichen Schema vor. Ihr Haus würde 465.000 Euro kosten. Bereits 186.000 Euro, also 40% vorm reinen Kaufpreis, liegen an Eigenkapital vor. Unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten müssten 335.000 Euro finanziert werden.
Laut Rechner ergibt das bei einer ebenfalls 20-jährigen Zinsbindung und einem effektiven Zins von 4,4% – denn hier liegt mehr Eigenkapital vor als bei unserer ersten Familie – eine monatliche Rate von 2.100 Euro. Da fast 2.400 Euro für den Kredit übrig wären, wäre also das Haus im Budget. Wunderbar!
Bei unserem letzten Beispiel, dem gut verdienenden Paar, würde die Wohnung fast 620.000 Euro kosten. Wir rechnen jetzt mal etwas anders und fragen uns: Wie viel Eigenkapital müsste das Paar mitbringen, damit es mit der Wohnung klappt und die auch schon nach 15 Jahren abbezahlt wäre?
Rechnen wir rückwärts, kämen wir bei 27% Eigenkapital raus. Hätte das Paar also bereits 168.000 Euro angespart und würde einen Zins von 4,4% bekommen, wäre die Wohnung drin.
Das ist auch noch wichtig
Ja, diese vereinfachten Beispielrechnungen sollen Dir natürlich nur eine grobe Orientierung geben, denn am Ende ist das Ganze hier höchst individuell und natürlich abhängig von der Lage der Immobilie, dem eigenen Lebensstil und vielen weiteren Faktoren. Vergiss auch nicht, etwaige Renovierungs- und Sanierungsaufwendungen hinzuzurechnen, die die Ausgaben natürlich gerne mal weiter nach oben treiben können.
Wenn Du möchtest, kannst Du Dir, wie bereits erwähnt, unsere Berechnungstabelle herunterladen und damit auch herausfinden, ob Du Dir Deine Wunsch-Immobilie leisten kannst. Du kannst dann auch mal umgekehrt schauen, wie teuer Deine Immobilie sein dürfte, wenn Du weißt, was Du monatlich maximal zur Kreditrückzahlung zur Verfügung hast.
Aber eine Sache ist mir noch wichtig: Ehrlicherweise ist es ganz schön knapp kalkuliert, wenn die Rückzahlungsrate dem maximal monatlich zur Verfügung stehenden Betrag entspricht. Die Verbraucherzentralen empfehlen zum Beispiel, einen Puffer von 10% zu lassen, damit wir nicht aus allen Wolken fallen, sollten wir zum Beispiel einen Posten bei unseren Ausgaben vergessen haben oder unerwartet etwas teurer werden.
Hier auf Risiko zu spielen ist eine schlechte Idee, denn den Kredit nicht tilgen zu können… Naja. Das sollten wir unbedingt vermeiden.
Außerdem führt ein Immobilienkauf meist noch zu weiteren Kostensteigerungen, also außerhalb von Kreditraten und so weiter. Ziehen wir beispielsweise weiter raus, weil in der Stadt ein Eigenheim unbezahlbar ist, muss mit großer Wahrscheinlichkeit ein Auto angeschafft werden, wenn der Nahverkehr unerreichbar ist.
Solche Rattenschwänze müssen vorher einkalkuliert werden, wenn nicht das böse Erwachen kommen soll. Und spätestens jetzt sollte klar sein, warum wir mit einer einfachen Faustformel nicht weiterkommen, wenn es von so vielen Faktoren abhängt, wie viel Haus wir uns leisten können.
Die Alternative zur eigenen Immobilie ist natürlich weiterhin Mieten. Aber was lohnt sich denn finanziell gesehen mehr? Mieten oder kaufen? Wir haben das mal durchgerechnet. Denn es gibt neue Zahlen, die uns ziemlich überrascht haben, und eine ganz klare Antwort auf die Frage.