Hier kommen drei Finanz”tipps”, die in 2024 nicht mehr funktionieren werden:
Keine Lust zu lesen? Schau Dir unser Video zum Thema an:
“Ein Eigenheim ist ein gutes Investment”
Immobilien waren ja lange Zeit eigentlich ein alternativloses Investment. Die Generationen vor uns hatten normalerweise kaum andere Optionen, ihr Geld anzulegen.
Und so ist es auch total verständlich, dass es immer noch als super Investment gilt, sich eine Immobilie zuzulegen. Das hören wir die ganze Zeit von unseren Eltern und Großeltern, genauso wie von unseren Kollegen und Freunden, die das ja auch schon mit der Muttermilch aufgesogen haben.
Allerdings sind heutzutage die Möglichkeiten für uns Privatanleger total vielfältig und auch viel leichter zugänglich als früher. Neben Immobilien gibt es also deutlich mehr Optionen, ein Vermögen aufzubauen und für sein Alter vorzusorgen.
Mehr Optionen wirkt erstmal wie ein schwacher Punkt, aber wenn wir uns mal anschauen, warum überhaupt sooo viele Leute auf Immobilien gesetzt haben, ist schlichtweg der Grund: Es gab kaum etwas anderes. Es ging also nicht wirklich um eine gute Rendite oder die beste Anlage. Sondern nur darum, was möglich war.
Die große Frage lautet also jetzt: Geht die Rechnung für die Käufer oder für die Mieter auf? Was sagen da die Zahlen?
Natürlich ist eine solche Rechnung immer total abhängig von vielen einzelnen Faktoren. Es gibt super viele Aspekte, die darüber entscheiden, ob sich ein Immobilienkauf nun lohnt oder nicht.
Aber als wir jüngst aber mal wieder frische Beispiele hierzu gerechnet haben, sind wir fast vom Stuhl gefallen: Durch die gestiegenen Zinsen ist es mittlerweile kaum möglich, aus einem Eigenheim-Kauf ein gutes Investment zu machen.
Vergleichen wir zum Beispiel einen Käufer und einen Mieter von einer 100qm-Wohung in Hamburg-Niendorf, so hat der Mieter nach 20 Jahren ein um 400.000 Euro höheres Vermögen als der Käufer, wenn er das, was er in den Kauf gesteckt hätte, in globale ETFs investiert. Natürlich abzüglich seiner Miete.
Und nicht nur das: Die ETFs erwirtschaften weiterhin eine Rendite, von denen der Mieter monatlich locker seine Miete inklusive Mietsteigerungen und noch mehr zahlen kann.
Ja, mietfreies Wohnen im Alter ist nicht der Punkt – auch wenn das immer wieder als Pro-Argument fürs Eigenheim aufgeführt wird. Auch nicht, ob die Rückzahlungsrate vom Kredit höher oder niedriger als die Miete ist. Entscheidend ist, wer das höhere Endvermögen hat. Denn nur das bestimmt darüber, was man sich für einen Lebensstandard leisten kann.
Wir haben es 2017 schon durchgerechnet, als wir mitten im Immobilienboom waren, und schon da hat sich eine eigene Immobilie tendenziell nicht gelohnt. Hat es schon zu den Hochzeiten kaum Sinn gemacht, ein Eigenheim zu kaufen, wenn man das Ganze langfristig betrachtet, lohnt es sich jetzt erst recht nicht. Und 2024 wird sich das wohl kaum ändern.
Wir haben noch ein paar andere, ziemlich überraschende Dinge herausgefunden, als wir uns die Zahlen genau angeschaut haben. Hier findest du den kompletten Blogpost dazu.
Aber wie kann es denn eigentlich sein, dass so viele Mythen rund um den Hauskauf kursieren, die den nüchternen Fakten total widersprechen?
Die Annahme vieler Leute, ein Hauskauf sei immer eine gute Idee, ist nicht zu guter Letzt auf die von Gerd Kommer so treffend bezeichnete “traditionelle Desinformation” durch Kapitalgeber und Baugewerbeindustrie zurückzuführen.
Eine vernünftige Vergleichsrechnung bei der Bank zu bekommen, ob wir lieber kaufen oder mieten sollen, ist daher eine Illusion, da die Bank ein Interesse daran hat, dass wir einen Kredit aufnehmen. Denn damit verdient sie ihr Geld. Es ist also nicht möglich, dort eine unabhängige Beratung zu bekommen.
Vielmehr wird der Bankberater alles dafür tun, eine Möglichkeit zu finden, wie wir irgendwie eine Hausfinanzierung hinkriegen können, aber nicht hinterfragen, ob es an sich eine sinnvolle Idee für unsere persönliche Situation ist.
Also ganz ehrlich, ich empfinde den ganzen Immobilienhype hierzulande ziemlich irreführend. Denn finanziell treffen die Allermeisten mit einem Hauskauf aktiv eine schlechte Entscheidung und so werden die Leute deutlich ärmer als wenn sie ein alternatives Investment gewählt hätten.
Unser Tipp lautet darum grundsätzlich, nicht einfach so „einer Idee zu folgen“, sondern es immer selbst für jeden spezifischen Fall durchzurechnen, um das Ganze schwarz auf weiß zu haben.
Aber abgesehen vom reinen Investmentcharakter hat so eine Immobilie krasse Konsequenzen für das eigene Leben:
Ein Eigenheim legt uns nunmal Fesseln an. Erstmal sind wir Jahrzehnte damit beschäftigt, einen Kredit abzubezahlen und das müssen wir erstmal als negative Rendite verbuchen.
Außerdem macht uns das total unflexibel. Wir können nicht so leicht umziehen, wenn es z.B. sinnvoll für unser Einkommen wäre, aber noch viel schlimmer: Wir werden total sicherheitsbedürftig, weil wir ja den Kredit tilgen können müssen und können deshalb kaum gute Risiken eingehen.
Wir denken immer, dass uns ein Eigenheim Sicherheit bietet, aber die Benefits, auf die wir alle hoffen, die kommen ja erst viel später, wenn die Immobilie abbezahlt ist. Bis dahin gehört das Haus nicht uns, sondern der Bank.
Solange ist ein Haus eine Verbindlichkeit, die mit einem hohen Risiko einhergeht. Denn weder ist eine ordentliche Wertentwicklung garantiert, noch ist sicher, dass wir da ewig wohnen möchten.
Außerdem müssen wir einen Haufen Instandhaltungskosten zurücklegen, deren notwendige Höhe leider auch regelmäßig unterschätzt wird. Nicht zuletzt, weil sehr viele aus der Banken- und Bauindustrie an uns verdienen wollen – das hatten wir ja schon – und die Kosten dadurch zu niedrig kommuniziert werden.
Ein eigenes Haus ist also ehrlicherweise oftmals vielmehr eine Lifestyle-Entscheidung als ein wirklich gutes Investment. Das ist auch total ok, aber das sollten wir unbedingt auf dem Schirm haben, wenn wir uns für ein Eigenheim entscheiden.
“10% Sparrate sind genug”
Ganz ehrlich, die meisten von uns sind sich eigentlich gar nicht im Klaren darüber, wie viel Geld sie später brauchen werden.
Als mich damals ein Versicherungsmakler beim “Beratungs”-Gespräch in unserer Küche gefragt hat, wie viel ich denn im Alter haben möchte, hatte ich zu dem Zeitpunkt auch keine Ahnung.
Das kommt jetzt auch nicht überraschend: Woher sollen wir denn wissen, wie wir das rausfinden? In der Schule hat das auf jeden Fall niemand von uns gelernt.
Naja, und anstelle dann zu überlegen, wie viel wir wirklich zurücklegen müssen, orientieren wir uns natürlich gerne an einfachen Regeln wie „10% vom Nettogehalt“. Solche Faustformeln sind ja auf den ersten Blick auch total praktisch.
Allerdings unterschätzen die meisten von uns, wie viel sie investieren müssen, wenn sie auf solche Regeln zurückgreifen. Vielleicht denkst Du auch, dass 10% doch eine ordentliche Sparquote ist und Du mit 50 eigentlich schon ausgesorgt hast, wenn Du mit 30 anfängst, zu investieren?
Und dann wachst Du nach ein paar Jahren auf und merkst, dass Du ganz weit davon entfernt bist.
Denn wenn Du eine Sparquote von nur 10% hast, wirst Du nie in Rente gehen können. Ich hab hier mal eine Grafik mitgebracht, die zeigt, mit welcher Sparquote Du wann die finanzielle Unabhängigkeit erreichst. Denn per Definition musst Du ja finanziell unabhängig sein, um überhaupt in Rente gehen zu können.
Lässt man mal die gesetzliche Rente außen vor, könntest Du mit dieser Quote erst nach etwa 56 Jahren sparen in Rente gehen, was eigentlich gleichbedeutend mit nie ist. Das einzige, was uns da noch zu retten scheint, ist eben die besagte gesetzliche Rente.
Wenn wir uns auf die verlassen, sind wir allerdings verlassen. Erstens, weil sie nicht ausreichen wird und zweitens, weil wir sie im Regelfall erst mit 67 ausgezahlt bekommen. Das wird sich vermutlich auch noch ändern und zwar nicht zum Besseren…
Darum ist es echt wichtig, zumindest einmal ordentlich abzuschätzen, wie viel Geld Du zurücklegen solltest. Du kannst das auch easy selbst durchrechnen, dafür brauchst Du kein Mathecrack zu sein.
Nutze einfach unseren Renten-Sparrechner. Der hilft Dir dabei, Deine optimale Sparrate zu ermitteln, damit Du weißt, was Du jeden Monat in globale ETFs investieren musst. Diese Zahl zu kennen, ist wirklich lebensverändernd, weil Du dann endlich Frieden mit dem Thema Altersvorsorge finden kannst und nicht mehr auf irgendwas hoffen musst.
“Kauf Dir einfach ETFs bei Deiner Hausbank”
Auch die normalen Banken haben mitbekommen, dass die Leute vermehrt nach ETFs suchen und bieten darum mittlerweile Produkte mit ETFs an.
Doch hiervor müssen wir echt warnen, weil gerne mal nicht drin ist, was draufsteht.
Zum Beispiel hat uns letztens eine Teilnehmerin unseres Online-Kurses ein Angebot ihrer Bank geschickt, was als „ETF-Altersvorsorge-Angebot“ betitelt war, sich bei genauerem hinschauen aber als ein super schlechter Versicherungsvertrag mit völlig überhöhten Kosten entpuppte.
Und jetzt kommt die absolute Härte: In dem Angebot fand sich ein einziger ETF, der von der hauseigenen Fondsgesellschaft zu völlig überzogenen Kosten aufgelegt wird. Und dieser ETF hatte eine Gewichtung von 10% im Gesamtportfolio; alle anderen Bestandteile waren aktiv gemanagte Fonds, die noch teurer waren und statistisch gesehen langfristig eine super schlechte Performance hinlegen.
Also dreister geht es ja kaum. Da bekommt der Begriff Mogelpackung eine ganz neue Bedeutung.
Ganz unabhängig davon ist noch eine andere Sache total wichtig, zu verstehen.
Es gibt über 2.500 ETFs, die in Deutschland handelbar sind. Aber die allerwenigsten eignen sich für einen seriösen, fundierten Vermögensaufbau. Viel zu viele ETFs bilden nicht die globale Wirtschaft, sondern einzelne Regionen, Branchen, Trends usw. ab.
Die Gefahr ist somit viel zu groß, dass Du von Deiner Bank irgendwelche ETFs bekommst, die mit viel zu hohen Risiken einhergehen, weil sie auf einzelne Nischen spekulieren.
Aus unserer Sicht gibt es nur eine Lösung, um da auf Nummer Sicher zu gehen:
Wir sollten das Thema Altersvorsorge bzw. Vermögensaufbau einfach nicht aus den eigenen Händen geben. Das klingt zwar erstmal anstrengend, aber wenn wir die Verantwortung abgeben, gehen wir zu hohe Risiken ein oder werden übers Ohr gehauen.
Investierst Du hingegen eigenständig in globale ETFs, hast Du am Ende nicht nur mehr Geld, sondern fühlst Dich auch sicher, weil Du weißt, was Du da machst.
Und keine Sorge – das ist für alle einfach erlernbar, auch ohne BWL studiert haben zu müssen.
Falls Dich interessiert, wie das geht, schau Dir unser Webinar an. In diesem Video-Workshop erklären wir Dir alles Wichtige, um Durchblick im Altersvorsorge und Geldanlage-Dschungel zu bekommen.